Оренда нежитлових приміщень — від імені і фізособи, і підприємця

Відповідно до п. 2 ч. 1 п. 291.4 ПКУ до другої групи платників єдиного податку відносяться фізичні особи - підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:

• не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб;
• обсяг доходу не перевищує 1500000 гривень.

Дія цього підпункту, зокрема, не поширюється на фізичних осіб - підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005). Такі фізичні особи - підприємці належать виключно до третьої групи платників єдиного податку, якщо відповідають вимогам, встановленим для такої групи.

Відповідно до пп. 291.5.1 ПКУ не можуть бути платниками єдиного податку першої - третьої груп фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектари, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.

Податкові органи не заперечують проти здійснення діяльності з надання нежитлових приміщень в оренду платниками ЄП  2 групи, загальною площею до 300 кв. м - відповідні роз'яснення надані Узагальнюючою податковою консультацією щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами - підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду, затвердженою Наказом ДПС України від 20.02.2012 р. №136.

Таким чином, на нашу думку, засновник ЮО, платник ЕП 2 групи, може здавати нежитлові приміщення, які належать йому як фізособі на праві власності, в оренду такій ЮО та включати такі доходи до сукупного оподатковуваного доходу єдиним податком (максимальний обсяг доходу становить 1,5 млн грн на календарний рік). Якщо сума доходу перевищить 1,5 млн грн протягом року, то сума перевищення буде оподаткована за ставкою 15 % (п. 2 ч. 1 п. 293.8 ПКУ) з обов'язковим переходом на застосування ставки ЕП, визначеної для платників ЕП 3 групи, або на загальну систему оподаткування з кварталу, наступного за кварталом перевищення.

При цьому не заборонено укласти договір оренди нежитлового приміщення між засновником як фізособою та ЮО, з наступним оподаткуванням ПДФО за ставкою 18 % та військовим збором. ЮО в такому разі буде податковим агентом щодо виплачених доходів від оренди нежитлового приміщення.

Щодо ремонту орендованих нежитлових приміщень, то податковий кредит з ПДВ формується в загальному порядку при придбанні товарів та/або робіт залежно від того, чи придбаваються такі товари/роботи у платників ПДВ чи ні. При цьому бажано, щоб питання ремонту орендованого приміщення були врегульовані положеннями договору оренди такого приміщення (у тому числі додаткових угод, які можуть укладатися за потреби) – для попередження запитань податківців про підстави проведення ремонту орендованого майна.