Предприниматель может сдавать в аренду жилую недвижимость общей площадью до 100 кв. м

При предоставлении такой квартиры в аренду, следует принять во внимание целый ряд моментов. 

1. Согласно пп. 291.5.3 НКУ, не могут быть плательщиками ЕН физлица, которые в рамках предпринимательской деятельности сдают в аренду жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 кв. м. В вопросе не указана общая (а не жилая!) площадь квартиры, которую предполагается сдавать в аренду. Однако в любом случае на этот момент нужно обратить внимание в первую очередь. 

2. Согласно ст. 761 ГКУ, арендодателем может быть собственник имущества или же лицо, уполномоченное на заключение договора аренды. Поскольку квартира, как указано в вопросе, находится в совместной собственности у 4-х человек, один из них не может выступать как арендодатель-собственник. Таким образом, с точки зрения автора, как арендодатели по договору должны выступать все собственники квартиры. Или же вы можете подписывать договор аренды за часть, принадлежащую вам, от своего имени, а за часть, принадлежащую остальным владельцам - за них от их имени по доверенности.  Чтобы иметь возможность сдавать эту квартиру от своего имени полностью, вы должны либо переоформить квартиру полностью на себя, либо заключить договор аренды с остальными владельцами  - в этом случае и с согласия таких владельцев вы сможете предоставлять остальную, не принадлежащую вам часть квартиры в субаренду (см. ст. 774 ГКУ).

3. Согласно ст. 793 ГКУ, договора аренды квартир оформляются в письменном виде. При этом нотариальному заверению и государственной регистрации подлежат договора аренды квартир, заключенные на срок более 3-х лет (ст. 793-794 ГКУ). Обратите внимание, что согласно ст. 795 ГКУ, передача квартиры в аренду (равно как и возврат ее арендатором по окончании договора аренды) оформляется соответствующим актом. Именно с даты оформления акта передачи начинается отсчет срока договора аренды, а датой оформления акта о возврате – действие договора аренды прекращается. 

4. В вопросе указано, что совладельцами квартиры являются двое детей: 14 и 18 лет. Дети в возрасте 18 лет являются совершеннолетними и могут заключать сделки самостоятельно.  Дети в возрасте от 14 до 18 лет считаются несовершеннолетними и имеют право на заключение таких сделок, как предоставление имущества в аренду, самостоятельно, но только с согласия родителей. Согласно ч. 2 ст. 32 ГКУ, для совершения несовершеннолетним следки с недвижимым имуществом, необходимо письменное и заверенное нотариально разрешение его родителей, а также разрешение от органа опеки и попечения.   

5. На сдачу квартиры в аренду как жилой недвижимости никаких других разрешений получать не нужно. Такую сдачу в аренду может осуществлять любой собственник недвижимости, как предприниматель, так и обычное физлицо.