Чи включається до доходу ФОПа відшкодована орендарем сума комунальних платежів?

До 25.04.2024 р. у ЗІР (підкатегорія 107.01.03) містилася відповідь ДПС на таке запитання: «Чи включається до доходу ФОП — платника ЄП другої та третьої групи (крім е-резидента) відшкодована орендарем сума комунальних платежів?».

Порядок оподаткування отриманого відшкодування за комунальні послуги залежить безпосередньо від оформлення такої операції:

• відшкодування комунальних послуг передбачено договором оренди. У цьому випадку вся сума включається до складу доходу ФОПа від провадження ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду);
• договором не передбачено відшкодування комунальних послуг, проте оплата здійснюється. ФОПи третьої групи включають її до складу доходу й оподатковують за ставкою 3% чи 5%. Для ФОПів другої групи такий дохід вважається доходом, отриманим від виду діяльності, який не зазначено у реєстрі платників єдиного податку, і до такого доходу застосовується ставка єдиного податку згідно з пп. 2 пп. 293.4 ПКУ у розмірі 15%.

Тобто відповідно до старого роз'яснення, якщо це було передбачено договором оренди, то відшкодування комунальних платежів вважалося доходом ФОП як складова орендної плати.

А тепер, з 07.11.2024 р. у ЗІР (підкатегорія 107.01.03) вже інша відповідь на теж питання: «Чи включається до доходу ФОП — платника ЄП другої та третьої групи (крім е-резидента) відшкодована орендарем сума комунальних платежів?».

Відшкодована орендарем сума комунальних платежів не включається до доходу ФОПа і оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб.

Як результат:

• орендар – юрособа або ФОП при відшкодуванні комунальних платежів є податковим агентом для ФО-орендодавця і утримує з такої виплати ВЗ та ПДФО. Наприклад, якщо вартість комунальних послуг склала 10000 грн, то під час їх відшкодування слід сплатити 1800 грн ПДФО, 150 грн ВЗ, і орендодавцю слід виплатити 10000 – 1800 – 150 = 8050 грн;
• таке відшкодування є додатковим благом для ФО або іншим доходом.

Отже, за новою позицією податківців отримане відшкодування не впливає на об’єкт оподаткування єдиним податком. Але тепер є нові питання.

Питання перше

З консультації не зрозуміло, яким видом доходу фізособи є таке відшкодування: іншим доходом чи додатковим благом.

У ЗІР (підкатегорія 103.25) податківці відповідали на питання: «За якою ознакою доходу податковий агент – орендар відображає у додатку 4ДФ до Розрахунку суму сплачених комунальних платежів за спожиті ним комунальні послуги, яка згідно договору оренди не включається до орендної плати, та відшкодовується ФО – орендодавцю?» і зазначили:

«Податковий агент – орендар у додатку 4ДФ до Розрахунку суму сплачених комунальних платежів за спожиті ним комунальні послуги, яка згідно з договором оренди не включається до орендної плати, та відшкодовується фізичній особі – орендодавцю, відображає як дохід отриманий у вигляді додаткового блага за ознакою «126».

З цього роз’яснення робимо висновок, що якщо відшкодування компослуг не включили до договору, то воно вважається додатковим благом. За аналогією, якщо включили, то це вже інший дохід з ознакою «127». Але це наша думка, тому питання залишається відкритим і потребує додаткових роз’яснень.

Відшкодування комунальних витрат податківці не дозволяють також включати до витрат ФОПа на загальній системі (ЗІР, 104.05).

Питання друге

Воно викликане відповіддю ДПС у ЗІР (підкатегорія 101.04) на питання: «Чи включаються кошти, отримані як відшкодування (компенсація) земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки до складу орендної плати, та чи включаються такі суми до бази оподаткування ПДВ орендодавця (у тому числі за умови, якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендарем компенсації таких витрат)?».

Податківці відповідають: «Отримані орендодавцем (крім бюджетної установи)  кошти є складовою частиною орендної плати та включаються до бази оподаткування та оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку, у тому числі за умови, якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендарем компенсації таких витрат».

За роз’ясненнями ДПС, з метою оподаткування ПДВ відшкодування комунальних платежів є складовою послуги оренди – це ми аналізували у нашій консультації тут.  Але ця консультація описує випадок, коли орендодавець – юридична особа і питання щодо оподаткування ПДФО та ВЗ не виникає в принципі. Відшкодована орендарем сума комунальних платежів включається до доходу юрособи – платника ЄП (ЗІР, підкатегорія 108.01.02).

Загалом, ФОП може використовувати власну нерухомість в господарській діяльності і отримувати дохід, тоді напрошується висновок, що всі доходи і витрати, пов’язані з її утриманням, також мають відноситися до господарської діяльності ФОПа. Такий підхід вирішив би багато питань, але на жаль маємо іншу ситуацію.

Консультація є достатньо резонансною і суперечить думці, викладеній ДПС раніше. І тепер виникає додаткове податкове навантаження і за відсутності роз’яснень можливі штрафи щодо заповнення 4ДФ, якщо раніше відшкодування компослуг не оподатковували ПДФО та ВЗ.

Зрозуміло, що ЗІР – це не нормативний документ, його ціль – лише роз’яснити та «полегшити» життя платника податків. Але якщо не вдасться дійти згоди в цьому питання, залишається чекати судового прецеденту. Період мовчання ДПС на цю тему був достатньо довгим і не зрозуміло, як будуть ідентифіковані платежі з 30.04.2024 по 06.11.2024 р.

Що можна зробити зараз, щоб нівелювати негативні наслідки:

• орендар може самостійно сплачувати комунальні платежі. Проте цей підхід є досить затратним у часі і незручним, якщо термін оренди короткий, адже договори на комунальне обслуговування мають бути укладені саме на орендаря;
• ідентифікувати відшкодування комунальних платежів як змінну частину орендної плати. В договорі слід визначити тільки орендну плату без будь-якої згадки про відшкодування будь-яких витрат, зокрема на оплату компослуг. Орендна плата може складатися з однієї незмінної частини, яка покриватиме і винагороду орендодавця за надання майна в оренду, і всі його витрати на утримання об’єкта оренди. Також можна визначити орендну плату з двох частин – незмінної та змінної. Щомісяця можна складати акт, в якому визначати розмір змінної частини орендної плати в цьому місяці.