ДПС у підкатегорії 104.02 ЗІР нагадує, що договірні відносини, які виникають між орендарем та орендодавцем, регулюються Цивільним кодексом України.
Відповідно до ст. 759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Статтею 762 ЦКУ визначено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Відповідно до пп. 1.1 ПКУ відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються ПКУ.
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розд. IV ПКУ, відповідно до пп. 163.1.1 ПКУ якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
Згідно з пп. 164.2.5 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пп. 170.1 ПКУ.
Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується ст. 170 ПКУ.
Підпунктом 170.1.2 ПКУ встановлено, що податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості інших, ніж зазначені в пп. 170.1.1 ПКУ (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.
При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди (абзац другий пп. 170.1.2 ПКУ).
Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 року №1253.
Порядок оподаткування доходів фізичних осіб – підприємців визначений ст. 177 ПКУ.
Згідно з пп. 177.2 ПКУ об’єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та не грошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи – підприємця.
Пунктом 177.4 ПКУ визначено перелік витрат, безпосередньо пов’язаних з отриманням доходів фізичною особою – підприємцем від провадження господарської діяльності на загальній системі оподаткування.
При цьому для визначення чистого оподатковуваного доходу враховуються понесені документально підтверджені витрати від такої господарської діяльності, визначені пп. 177.4 ПКУ.
Господарська діяльність – це діяльність особи, що пов’язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами (пп. 14.1.36 ПКУ).
Висновок
Дохід фізичної особи – підприємця на загальній системі оподаткування (в межах господарської діяльності) від надання в оренду нерухомого майна визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленої за погодженням сторін у договорі оренди.
Водночас, за власним бажанням фізична особа – підприємець на загальній системі оподаткування при визначені розміру орендної плати може застосовувати Методику №1253.
