Продаж квартири засновнику: як мінімізувати податки?

Положеннями ст. 657 ЦКУ передбачено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір дарування нерухомої речі також укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 719 ЦКУ).

Відповідно до пп. «д» ч. 3 ст. 3 Декрету №7-93 за нотаріальні дії, вчинювані державними нотаріальними конторами і виконавчими комітетами сільських, селищних, міських Рад народних депутатів за посвідчення інших договорів, що підлягають оцінці, встановлено ставки державного мита в розмірі 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 грн). 

Нагадаємо, що згідно зі ст. 7 Закону №2658 проведення оцінки майна є обов'язковим у випадку оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Крім того, речові права на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, зокрема: житлові будинки, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення підлягають реєстрації в Державному реєстрі прав (ч. 1 ст. 5 Закону №1952).

Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (абз. 5 ч. 5 ст. 3 Закону №1952).

За державну реєстрацію прав у результаті вчинення нотаріальних дій справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (ч. 4 ст. 34 Закону №1952). З 01.07.2019 р. – 200,70 грн.

Щодо продажу

Відповідно до пп. 292.2 ПКУ при продажу основних засобів юрособами – платниками єдиного податку дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.

Якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

При цьому на виконання вимог пп. 296.1.3 ПКУ платники єдиного податку третьої групи (юрособи) використовують дані спрощеного бухобліку щодо доходів та витрат з урахуванням положень пп. 44.2, 44.3 ПКУ.

Нагадаємо, що в пп. 44.2 ПКУ зазначено, що для обрахунку об'єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухобліку та фінзвітності щодо доходів, витрат та фінрезультату до оподаткування.

Згідно з пп. 44.3 ПКУ платники податків зобов'язані забезпечити зберігання документів, визначених п. 44.1 ПКУ, а також документів, пов'язаних із виконанням вимог законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, протягом не менш як 1095 днів з дня подання податкової звітності, для складення якої використовуються зазначені документи, а в разі її неподання – з передбаченого ПКУ граничного терміну подання такої звітності.

Для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством (пп. 44.1 ПКУ).

Нормами п. 34 П(С)БО 7 передбачено, що фінансовий результат від вибуття об'єктів основних засобів визначається вирахуванням з доходу від вибуття основних засобів їх залишкової вартості, непрямих податків і витрат, пов'язаних з вибуттям основних засобів.

Виходячи з того, що квартира відчужується єдиному засновнику, який також є директором приватного підприємства, у бухгалтерському обліку необхідно застосовувати П(С)БО 23. 

Норми П(С)БО 23 є обов’язковими для підприємств, організацій та інших юридичних осіб незалежно від форм власності (крім бюджетних установ та підприємств, які відповідно до законодавства складають фінансову звітність за міжнародними стандартами фінансової звітності) щодо операцій пов'язаних сторін.

Пов'язаними сторонами в пп. 3.2 П(С)БО 23 вважаються, зокрема фізичні особи, які прямо або опосередковано здійснюють контроль над підприємством або суттєво впливають на його діяльність, а також близькі члени родини такої фізичної особи.

При цьому пов'язаними сторонами є особи, стосунки між якими обумовлюють можливість однієї сторони контролювати іншу або здійснювати суттєвий вплив на прийняття фінансових і оперативних рішень іншою стороною (абз. 5 п. 4 П(С)БО 23).

Продаж готової продукції (товарів, робіт, послуг), а також інших активів належить до операцій пов'язаних сторін (пп. 5.1 та 5.2 П(С)БО 23).

Оцінка активів або зобов'язань в операціях пов'язаних сторін здійснюється, зокрема, методами, наведеними в п. 6 П(С)БО 23.

За методом порівнюваної неконтрольованої ціни застосовується ціна, яка визначається за ціною на аналогічну готову продукцію (товари, роботи, послуги), що реалізується не пов'язаному з продавцем покупцеві за звичайних умов діяльності (п. 7 П(С)БО 23).

Саме такою ціною є оціночна вартість квартири, визначення якої о обов’язковим з метою оподаткування. 

Щодо дарування

У разі дарування квартири засновнику, крім вище зазначених витрат, обов’язкових платежів та податків, вартість об’єкта дарування підлягає оподаткуванню ПДФО.

Відповідно до абз. 2 пп. 174.6 ПКУ доходи у вигляді дарунка, нараховані (виплачені, надані) платнику податку юрособою або ФОП, оподатковуються ПДФО на загальних підставах, передбачених розділом IV ПКУ для оподаткування додаткового блага.

Щодо оподаткування доходів фізосіб за операцією отримання фізособою від юрособи нерухомого майна ДПС в ІПК від 02.07.2019 р. №3039/6/99-99-15-02-02-15/ІПК повідомляє, що перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, встановлено пп. 164.2 ПКУ.

Так, до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються, зокрема:

• дохід у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна у межах, що оподатковується згідно з розділом IV Кодексу (пп. 164.2.10 ПКУ);
• дохід, отриманий таким платником як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 ПКУ), у вигляді, зокрема, вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни.

Якщо додаткові блага надаються у негрошовій формі, сума ПДФО об'єкта оподаткування обчислюється за правилами, визначеними пп. 164.5 ПКУ (пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ).

Також вказаний дохід є об'єктом оподаткування військовим збором (пп. 1.2 п. 16-1 підрозділу 10 розд. XX ПКУ).

При цьому нормами пп. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ не передбачено застосування коефіцієнта, визначеного пп. 164.5 ПКУ, для військового збору.

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) ПДФО та військового збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому ст. 168 ПКУ.

Отже, вартість подарунка у вигляді нерухомого майна, отриманого платником податку – фізособою від юрособи, включається до загального місячного оподатковуваного доходу такого платника як додаткове благо та оподатковується ПДФО за ставкою 18% та військовим збором за ставкою 1,5% у джерела виплати з урахуванням вимог пп. 164.5 ПКУ.

При цьому вся сума такого дарунку відображається у податковому розрахунку ф. №1ДФ під ознакою доходу «126» як додаткове благо. 

Таким чином, у разі продажу квартири засновнику вдасться уникнути утримання ПДФО за ставкою 18% та військового збору за ставкою 1,5%.

***

Читайте також:

• Підприємство продає працівнику квартиру у розстрочку: облік та оподаткування 
• Продаж майна (квартири) одержаної в рахунок погашення боргу