Юридична особа – платник єдиного податку продає земельну ділянку

Чи обов’язкова експертна оцінка?

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (див. ст. 657 ЦКУ).

При посвідченні правочинів відчуження земельних ділянок у випадках, встановлених ст. 13 Закону про оцінку земель та ст. 172  ПКУ, нотаріус вимагає надати йому документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки (пп. 1.11 гл. 2 роз. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій).

Відповідно до ст. 13 Закону про оцінку земель експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі::

• відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, крім випадку, передбаченого абз. 7 ст. 13 Закону про оцінку земель;
• передачі в іпотеку земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до закону;
• визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проєкту на земельні поліпшення;
• визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
• визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
• виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
• визначення розміру майнової шкоди, збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
• рішення суду.

Своєю чергою, положення п. 172.3 роз. IV ПКУ застосовуються, тільки якщо продавець – фізична особа. В цьому випадку дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче від оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче від ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

В цьому випадку продавець земельної ділянки – юридична особа, яка не буде застосовувати п. 172.3 ПКУ, тому оцінка не обов’язкова.

Але якщо фізична особа є покупцем, потрібно врахувати іншу норму ПКУ. А саме, пунктом «е» пп. 164.2.17 ПКУ визначено, що до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий як додаткове благо у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у пп. 165.1.53 ПКУ.

Тобто якщо земельну ділянку придбаває фізична особа у юридичної за ціну нижчу ніж її звичайна ціна, яка відповідає її ринковій ціні, то розмір знижки є додатковим благом для фізичної особи й оподатковується в загальному порядку із застосуванням натурального коефіцієнта як до негрошової виплати.

В цьому випадку доцільно провести експертну оцінку, щоб визначити розмір індивідуальної знижки.

В Законі про оцінку земель немає вимоги проведення обов’язкової експертної оцінки. Проте є зауваження, що така оцінка може бути передбачена умовами договору.

Для цілей оподаткування оцінка може знадобитися у випадках:

• якщо продавець земельної ділянки – фізична особа, для цілей оподаткування її доходу;

• якщо покупець земельної ділянки фізична особа, яка отримує індивідуальну знижку – доцільно провести оцінку з метою уникнення додаткових питань в майбутньому від працівників ДПС.

Оподаткування продажу земельної ділянки платником ЄП та ПДВ 

Пунктом 197.1.21 ПКУ звільнено від оподаткування ПДВ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, які розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абз. 1 пп. 197.1.13 ПКУ).

Юридична особа - платник єдиного податку третьої групи у разі продажу земельної ділянки як окремого об’єкта власності включає до складу доходів усі надходження коштів, отримані від продажу такої земельної ділянки, у звітному періоді (кварталі) їх отримання. Зазначена норма передбачена п. 292.2, пп. 296.1.3 ПКУ. Більш детально про це ми писали в нашій новині тут.

Для цілей оподаткування єдиним податком не має значення, за якою ціною продається земельна ділянка і яка була ціна її придбання.