Чи звільняється від оподаткування операція продажу квартири ІСІ?

Особливості оподаткування інститутів спільного інвестування (далі – ІСІ) встановлені п. 141.6 ПКУ. У пп. 141.6.1 ПКУ зазначено, що від оподаткування податком на прибуток звільняються кошти спільного інвестування, а саме: 

• кошти, внесені засновниками корпоративного фонду;
• кошти та інші активи, залучені від учасників ІСІ;
• доходи від здійснення операцій з активами ІСІ;
• доходи, ІСІ (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).

Нагадаємо, що у п. 13 ч. 1 ст. 1 Законі №5080  термін "кошти спільного інвестування" вживається в такому значенні:

• кошти, внесені засновниками корпоративного фонду;
• кошти та у випадках, передбачених цим Законом, інші активи, залучені від учасників ІСІ;
• доходи від здійснення операцій з активами ІСІ;
• доходи, нараховані за активами ІСІ;
• інші доходи від діяльності ІСІ (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо), при цьому кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Реєстру.

Тотожність значення "кошти спільного інвестування" дозволяє зробити висновок, що лише наведені вище кошти підлягають звільненню від оподаткування. 

Також слід враховувати, що діяльність зі спільного інвестування у п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону №5080 визначається, як діяльність, що провадиться в інтересах учасників (учасника) ІСІ та за рахунок такого інституту шляхом вкладення коштів спільного інвестування в активи ІСІ.

Відповідно до ч. 1 ст. 48 Закону №5080 активи ІСІ можуть складатися з цінних паперів, коштів, у т. ч. в іноземній валюті, банківських металів та інших активів, передбачених законодавством. Однак активи ІСІ не можуть включати, зокрема, сертифікати фондів операцій з нерухомістю (сертифікати ФОН), та договори про участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ) (пп. 9 та 11 ч. 24 цієї статті).

Крім того, на поширення звільнення, встановленого пп. 141.6.1 ПКУ, впливатиме також класифікація ІСІ, наведена у ст. 7 Закону №5080. Згідно з цією класифікацією ІСІ можуть бути диверсифікованого, недиверсифікованого, спеціалізованого або кваліфікаційного виду. Останній вважається кваліфікаційним, якщо він інвестує активи виключно в один із кваліфікаційних класів активів та кошти, а також не має будь-яких вимог до структури активів. До кваліфікаційних належить, зокрема, такий клас активів, як нерухомість.

За рахунок активів ІСІ сплачуються, зокрема витрати, пов'язані з придбанням, утриманням та реалізацією нерухомого майна, що входить до складу активів ІСІ (Положення про склад та розмір витрат, що відшкодовуються за рахунок активів інституту спільного інвестування, затверджене рішенням НКЦПФР від 13.08.2013 р. № 1468, протокол засідання Комісії від 13.08.2013 р. №39).

Також слід враховувати, що активи ІСІ кваліфікаційного виду класу нерухомості повністю складаються з нерухомості, майнових прав на нерухомість у процесі будівництва та коштів (п. 2 р. VI Положення про склад та структуру активів інституту спільного інвестування, затверджене рішенням НКЦПФР від 10.09.2013 р. №1753).

ДФС у ІПК від 12.12.2017 р. № 2937/6/99-99-15-02-02-15/ІПК щодо звільнення від оподаткування коштів спільного інвестування зазначає, що кошти (інвестиційні внески) отримані фондом від фізособи – інвестора з метою участі такої особи у будівництві об’єктів нерухомості та подальшого отримання у власність відповідної нерухомості є коштами спільного інвестування у розумінні пп. 141.6.1 ПКУ.

Виходячи з викладеного, на нашу думку, звільненням від оподаткування коштів спільного інвестування може скористатися лише кваліфікаційний вид ІСІ, який інвестує активи виключно в такий кваліфікаційний класів активів, як нерухомість.

На операцію продажу квартири ІСІ, що отримана за інвестиційним договором безоплатно, якщо такий інститут належить до інших видів ІСІ (диверсифікованого, недиверсифікованого, спеціалізованого) звільнення від оподаткування, встановлене пп. 141.6.1 ПКУ, не поширюється.

Щодо визнання доходу при зарахуванні на баланс безоплатно отриманої квартири, зазначимо таке.

Відповідно до п. 44.2 ПКУ для обрахунку об’єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухобліку та фінзвітності щодо доходів, витрат та фінрезультату до оподаткування.