Будівлю обтяжено іпотекою, проте вона надається в оренду: чи є податок на нерухомість?

Запитання:

У ТОВ засновник вніс до статутного капіталу свою нерухомість, яка на даний час оформлена на нього іпотекою, тобто засновник є боржником. Строк виконання зобов'язання - 2022 рік. У Держреєстрі речових прав план засвідчено: боржником є засновник, іпотекодавець - ТОВ, воно ж майновий поручитель, іпотекодержатель - фізособа, яка не має жодного відношення до ТОВ. Будівля використовується ТОВ для надання в оренду. Загальна площа склдає 750 кв.м. Чи повинно ТОВ подавати декларацію з податку на нерухоме майно та сплачувати податок?

Відповідь:

Насамперед розберемося з правомірністю внесення «іпотечної нерухомості» до статутного капіталу.

Відповідно до ч. 1-2 ст. 13 Закону про ТОВ вкладом учасника товариства можуть бути гроші, цінні папери, інше майно, якщо інше не встановлено законом.

При цьому товариство не може надавати позику для оплати вкладу учасника або поруку за позиками, кредитами, наданими третьою особою для оплати його вкладу.

А в ситуації, яка розглядається, ТОВ є саме майновим поручителем за іпотекою засновника, що вже підпадає під обмеження, встановлене ч. 2 ст. 13 Закону про ТОВ.

Крім того, ст. 85 ГКУ передбачено, що господарське товариство є власником:

• майна, переданого йому у власність засновниками і учасниками як внески;
• продукції, виробленої в результаті госпдіяльності товариства;
• доходів, одержаних від госпдіяльності товариства;
• іншого майна, набутого товариством на підставах, не заборонених законом.

Поняття права власності визначено ст. 316 ЦКУ, відповідно до якої правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Особливим видом права власності є право довірчої власності, яке виникає внаслідок закону або договору управління майном.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (ст. 317 ЦКУ).

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч. 1 ст. 319 ЦКУ). Однак з майном, обтяженим іпотекою, все не так.

У ст. 1 Закону  № 898 іпотекою є вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом №898.

Іпотекодавцем є особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель.

При цьому основне зобов'язання визначено, як зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою.

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмету іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту держреєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх держреєстрації (ч. 7 ст. 3 Закону №898).

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за умов, встановлених ст. 5 Закону №898:

• нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
• нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
• нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом №898.

Норми ч. 3 ст. 6 Закону №898 зобов'язують іпотекодавця до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в т. ч. й ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків.

Виходячи з викладеного, нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, не може бути внесеним до статутного капіталу товариства, оскільки останнє не набуває права власності на таке майно.

У контексті даного абзацу слід звернути на норми ч. 1 ст. 14 Закону про ТОВ, відповідно до якої кожен учасник товариства повинен повністю внести свій вклад протягом шести місяців з дати держреєстрації товариства, якщо інше не передбачено статутом. Відповідні положення можуть бути внесені до статуту, змінені або виключені з нього одностайним рішенням загальних зборів учасників, у яких взяли участь всі учасники товариства.

Щодо податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, то його платниками є фізичні та юридичні особи, в т. ч. нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (пп. 266.1.1 ПКУ).

Отже, платником податку на нерухомість є всі підстави вважати фізособу - засновника товариства (іпотекодавця), якому на праві власності належить майно, що є предметом іпотеки.