• Посилання скопійовано

Продаж майнових прав: облік та ПДВ

Забудовником здійснюються операції з продажу майнових прав на житлове приміщення, які звільняються від ПДВ відповідно до пп.197.1.14 ПКУ. А тому виникає обов’язок щодо застосування пп.198.5 ПКУ. Як визначити номенклатуру в зведеній ПН, якщо використовуються власні матеріали та матеріали підрядників. Який бухоблік продажу майнових прав?

ПДВ

В ІПК від 10.07.2018 р. №3047/6/99-99-15-03-02-15/ІПК розглядається ситуація, коли майнові права на нерухомість передаються покупцю після прийняття в експлуатацію завершеного об'єкта будівництва і після повної оплати покупцем вартості цих майнових прав. У такій ситуації порядок обкладення ПДВ залежить від того, є ця операція першим постачанням житла, чи ні.

ДФС роз'ясняє, що якщо:

  • забудовник побудував об'єкт нерухомості самостійно - тоді реалізація покупцю майнових прав на квартиру для цілей обкладення ПДВ є першим постачанням житла, а значить, обкладається ПДВ за ставкою 20%;
  • об'єкт був побудований підрядною організацією, а забудовник виступив замовником будівництва – то в цьому випадку реалізація майнових прав на квартиру покупцю вже не буде першим постачанням (першим постачанням було постачання послуг із будівництва житла підрядником), тобто операція звільняється від обкладення ПДВ.

Відповідно до пп. «б» пп. 198.5 ПКУ платник податку зобов'язаний нарахувати ПЗ з ПДВ виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пп.189.1 ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з ПДВ в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до ст. 197 ПКУ, підрозділу 2 розділу XX ПКУ, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених пп. 197.1.28 ПКУ та операцій, передбачених пп. 197.11 ПКУ).

Згідно з абз. 7 п. 16 Порядку №1307 у разі складання зведених податкових накладних, особливості заповнення яких викладені у п. 11 цього Порядку, у графі 2 (опис (номенклатура) товарів/послуг постачальника (продавця)) платником зазначаються дати складання та порядкові номери податкових накладних, складених на такого платника податку при постачанні йому товарів/послуг, необоротних активів, за якими він визначає податкові зобов'язання відповідно до пп.198.5 ПКУ та пп. 199.1 ПКУ.

Таким чином, у зведеній ПН слід вказати саме дати складання та порядкові номери всіх ПН, за якими був вхідний ПДВ (ПК з ПДВ) за товарами, роботами, послугами, які були використані у звільненій від ПДВ операції, тобто ПН від генпідрядника та ПН при купівлі матеріалів, які були передані генпідряднику.

 

Бухоблік

Майнові права на нерухомість можна вважати активом, оскільки очікується, що їх використання приведе в майбутньому до надходження економічних вигід (п. 3 НП(С)БО 1).

Однак, однозначної позиції, у складі яких саме активів відображати придбані майнові права, немає. З юридичної точки зору, майнові права прирівняні до майна (речі) відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦКУ.

На практиці майнові права у їх продавця відображаються як виникнення:

1) кредиторської заборгованості, яка при передачі нерухомості/послуг із спорудження будівлі, погашається;

2) капітальних інвестицій в будівництво;

3) товару.

Оскільки за своєю суттю майнові права на об'єкт інвестування є правом на одержання у власність об'єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію) (про це далі), то вважаємо, що доречніше майнові права підприємству-продавцю відображати як кредиторську заборгованість, а підприємству-покупцю – дебіторську.

Відповідно до п. 5 П(С)БО 15, дохід визначається під час збільшення активу або зменшення зобов’язання, що зумовлює зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства), за умови, що оцінка доходу може бути достовірно визначена.

Відповідно до п. 8 П(С)БО 15, дохід (виручка) від реалізації продукції (товарів, інших активів) визнається в разі наявності всіх наведених нижче умов:

1) покупцеві передані ризики й вигоди, пов'язані з правом власності на продукцію (товар, інший актив);

2) підприємство не здійснює надалі управління та контроль за реалізованою продукцією (товарами, іншими активами);

3) сума доходу (виручка) може бути достовірно визначена;

4) є впевненість, що в результаті операції відбудеться збільшення економічних вигід підприємства, а витрати, пов'язані з цією операцією, можуть бути достовірно визначені.

Водночас, згідно з п. 6.3 П(С)БО 15 сума попередньої оплати продукції (товарів, робіт, послуг) не визнається доходом.

У зв’язку із вищесказаним, аби дізнатися чи виникає у юрособи-продавця майнових прав бухгалтерський дохід у разі отримання коштів за продаж майнових прав або у разі підписання актів приймання-передачі майнових прав, необхідно визначити чи виконуються усі 4 умови визнання доходу.

Для цього слід зрозуміти процедуру передачі новозбудованої нерухомості.

Згідно з постановою ВСУ від 12.11.2014 р. у справі №6-129цс14 новостворене нерухоме майно стає об’єктом цивільних правовідносин з моменту завершення будівництва та прийняття його до експлуатації або державної реєстрації без урахування того, яким суб’єктом правовідносин здійснено такі дії та на якого суб’єкта цивільних правовідносин або сторону договору зареєстроване новостворене майно.

Датою прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката (п. 11 Постанови №461).

Надалі процесом оформлення першої держреєстрації прав власності вже на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо) займається виключно особа-покупець майнових прав.  Порядок держреєстрації прав на таке майно регулює п. 78 Постанови КМУ №1127. Для цього їй потрібно надати, зокрема, саме договір купівлі-продажу майнових прав (не акт приймання-передачі майнових прав).

Таким чином, лише після прийняття будівлі до експлуатації та передачі такої будівлі (частини будівлі) покупцям майнових прав шляхом підписання акту примання-передачі нерухомості у підприємства-продавця майнових прав виникає дохід, адже саме у цей звітний період:

  • підприємство не здійснює надалі управління та контроль за реалізованою будівлею;
  • покупцеві майнових прав передані всі ризики й вигоди, пов'язані з правом власності на будівлю/частину будівлі;
  • сума доходу достовірно визначена;
  • витрати, пов'язані з будівництвом можуть бути достовірно визначені.

У цей же звітний період підприємство може визнати витрати на будівництво згідно з абз. 1 п. 7 П(С)БО 16.

До звітного періоду передачі будинку/частини будинку у підприємства-продавця майнових прав виникає кредиторська заборгованість, а у покупця – дебіторська.

Відмітимо, що на практиці оформлюється в основному один акт – акт приймання передачі нерухомості (як сукупності майнових прав) вже після введення нерухомості в експлуатацію. Однак, трапляються випадки оформлення двох актів – один на майнові права, інший - на передачу самої нерухомості.

Бухгалтерські проведення операції із купівлі-продажу майнових прав відображені у таблиці.

Таблиця

Облік продажу майнових прав


з/п

Зміст господарської операції

Бухгалтерський облік

Д-т

К-т

1.

Отримано оплату за майнові права

311

681

2.

Передано майнові права

681

361

3.

Передано нерухомість

361

703

4.

Нараховано ПЗ з ПДВ згідно з п. «б» п.198.5 ПКУ

949

641

5.

Відображено собівартість нерухомості

903

23

Увага!

Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER, а обговорювати їх – у найбільшій групі бухгалтерів на Facebook

Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!

Доступ до цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.

Або оформіть передплату, вартість пакету «Мій асистент» становить лише 99 грн/міс

Передплатити

Автор: Катерина Калашян

Джерело: «Дебет-Кредит»

Рубрика: Облік та звітність/Облік окремих операцій

30 днiв передплати безкоштовно!Оберiть свiй пакет вiд «Дебету-Кредиту»
на мiсяць безкоштовно!
Спробувати

Усі консультації рубрики «Облік окремих операцій»

  • Поставка основного засобу резиденту за трьохстороннім договором, де платник-нерезидент: облік та оподаткування
    Підприємство уклало трьохсторонній договір на поставку автобусів дитячому садку, де платником є нерезидент. Оплата в євро. Перша частина оплати 10% - 02.01.2024 р., друга 90% - 14.02.2024 р. ПДВ у складі ціни. Поставка автобуса відбулася 15.02.2024 р. Який порядок відображення в обліку та складання ПН?
    27.03.202413
  • Як повернути ОЗ з рахунку 286 знову на рахунок 10?
    Підприємство у вересні 2021 р. прийняло рішення продати основні засоби (меблі). Активи було переведено до складу необоротних активів, утримуваних для продажу за найменшою з вартостей, зокрема, балансовою. У зв'язку з війною ці ОЗ не були продані. У 2024 р. прийнято рішення не продавати їх та продовжити використовувати у госпдіяльності. Скоригована балансова вартість (балансова вартість зменшена на суму амортизації, яка була б нарахована за період жовтень 2021 - грудень 2023 рр.) дорівнює нулю. За якою вартістю зараховувати об'єкт до складу основних засобів?
    26.03.202461
  • Облік компенсації за працевлаштування ВПО
    Які бухгалтерські проведення слід здійснити при компенсації роботодавцю за працевлаштування ВПО?
    26.03.202434
  • Чи збільшують первісну вартість ОЗ витрати на його монтаж на новому місці використання?
    Підприємство має об’єкт ОЗ, який використовувався в орендованому магазині. Після закінчення договору оренди, об'єкт ОЗ демонтований за старою адресою використання та переміщений в інший орендований магазин за іншою адресою. Для використання ОЗ за новою адресою підприємство понесло витрати на демонтаж за старою адресою та монтаж ОЗ на новому місці. Як обліковувати послуги демонтажу і монтажу старого (що уже був у використанні) об'єкту ОЗ за новою адресою? Чи можна збільшити первісну вартість ОЗ на суму витрат на його монтаж на новому місці?
    25.03.202442
  • Облік придбання ОЗ в кредит за програмою 5-7-9
    Підприємство придбаває обладнання, сплачуючи 30% коштів, а 70% сплачує банк за кредитним договором на 5 років за програмою 5-7-9. Частину відсотків за кредитом сплачує підприємство, а частину - держава. Обладнання ще не виготовлене. За договором, поставка буде на 71-й день від дати оплати, яка була 08.02.2024 р. Як відображати ці операції в бухобліку?
    21.03.202442