Безоплатне користування нежитловим приміщенням: нюанси оформлення

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. 

Вимоги до форми договору найму будівлі або іншої капітальної споруди наведені у ст. 793 ЦКУ. Так, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.  Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. 

Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.(ч.1 ст. 794 ЦКУ)

Відтак, на нашу думку, договір найму (оренди) не є безоплатним договором. 

Але, відповідно до приписів ч.1 ст. 762 ЦКУ за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. 

При цьому, ЦКУ не містить жодних посилань на можливість встановлення розміру орендної плати органами державної влади або місцевого самоврядування.

Водночас, постановою КМУ від 29.12.2010 р. №1253 затверджена Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізосіб. Проте, відповідно до цієї Методики орендарі (крім орендарів - фізосіб, що не є суб'єктами господарювання), які згідно з пп. 170.1.2 ПКУ є податковими агентами платників податку - орендодавців, визначають під час нарахування доходу від надання в оренду (суборенду), житлового найму (піднайму) нерухомого майна (включаючи земельну ділянку, на якій розміщується нерухоме майно, присадибну ділянку), крім земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю (далі - оренда нерухомого майна), мінімальну суму орендного платежу за повний чи неповний місяць такої оренди. 

Відповідно до пп. 170.1.1 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі. 

Відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в пп. 170.1.1 ПКУ (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.

Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується КМУ, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об'єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади.

Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди. 

Не будемо забувати, що органи місцевого самоврядування своїми рішеннями керуючись приписами пп. 170.1.2 ПКУ встановлюють вартість 1 кв.м. нерухомого майна фізосіб, розподіляючи їх для нежитлових та житлових приміщень. Загально, вартість оренди за 1 кв.м. нерухомого майна поділяється за видом функціонального  використання  об'єкта  нерухомого майна:

• для провадження виробничої діяльності;
• для іншої комерційної діяльності;
• для некомерційної діяльності, у тому числі для проживання фізосіб.

Але, безпосередньо у Законі від 21.05.97 р. №280/97-ВР “Про місцеве самоврядування в Україні” відповідних повноважень для прийняття подібних рішень у міських, сільських, селищних рад не встановлено. Хоча, у своїх таких рішеннях, наприклад, міські ради посилаються на ст. 25 Закону  «Про місцеве самоврядування в Україні».

Тому, для запобігання у майбутньому спорів з фіскальними органами, в ситуації, що описується в запитанні, бажано укладати або договори про безоплатне користування майном, або договори позички (ст. 827 ЦКУ). Ці юридичні інструменти є більш привабливими ля такого виду відносин як користування нежитловими приміщення без оплати та без прив'язки до мінімального розміру орендної плати за пп. 170.1.2 ПКУ.

Згідно з ч. 3 ст. 828 ЦКУ договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у формі, яка визначена відповідно до ст. 793 ЦКУ. Як зазначено в ст. 793 ЦКУ, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.