Оформлення договору оренди: що варто обумовити?

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦКУ).

Договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, визначені законом як істотні, або які є необхідними для договорів такого виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст. 638 ЦКУ). Недодержання істотних умов договору дає підстави для визнання договору недійсним на підставі закону.

При укладанні договору оренди слід користуватися загальними нормами глави 58 «Найм (оренда)» ЦКУ та нормами, виписаними в спеціальному параграфі залежно від виду майна. Для розуміння суті справи наведемо структуру глави 58. Вона має такі параграфи: «Загальні положення»; «Прокат»; «Найм (оренда) земельної ділянки»; «Найм будівлі або іншої капітальної споруди»; «Найм (оренда) транспортного засобу»; «Лізинг».

Відповідно до загальних положень, у договорах найму повинні бути обумовлені такі моменти:

1. Розмір орендної плати

Якщо він не буде встановлений, то його слід визначати з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Отже, якщо в договорі не буде чітко зазначений розмір орендної плати, у податкових органів може з'явитися привід застосувати звичайні ціни. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісяця, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

2. Термін дії договору

Якщо термін найму не встановлений, він вважається укладеним на невизначений строк. В такому випадку кожна із сторін може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Але договором може бути встановлений і інший строк. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на новий строк — такий, який був раніше встановлений договором.

3. Призначення, за яким може використовуватися майно, його стан та гарантійні зобов'язання наймодавця

Наймач має право використовувати річ тільки за її призначенням. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі. Якщо у майна, яке було передано з гарантією якості, виявлено недоліки, то наймач має право або зменшити орендну плату, або вимагати безплатного усунення недоліків. Якщо ж наймодавець відмовиться, то наймач має право достроково розірвати договір.

4. Хто несе затрати на підтримання об'єкта найму в робочому стані

Поточний ремонт переданої у найм речі проводиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт проводиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Як оформити затрати з утримання об'єкта оренди

Який порядок розрахунку за, наприклад, послуги водопостачання, електроенергії: напряму надавачам послуг чи такі послуги будуть включатися до розміру орендної плати? У цьому розділі варто також звернути увагу на наявність або відсутність лічильників, оформлення додаткових договорів або переоформлення їх на наймача, порядок виставлення рахунків тощо.

6. Які права має наймач, щодо вдосконалення та поліпшення речі

Відповідно до норм ЦКУ, наймач має право змінювати стан речі лише за згодою наймодавця. Крім того, на поліпшення орендованого майна необхідно мати згоду наймодавця, інакше наймач не має права на відшкодування понесених витрат. Якщо внаслідок поліпшення за згодою наймодавця створюється нова річ, наймач стає її співвласником.

7. Чи має право наймач передавати майно у піднайм (суборенду)

Передавання речі у піднайм дозволяється тільки за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо ж договір укладається між двома СГД, слід врахувати також і вимоги норм §5 «Оренда майна та лізинг» ГКУ.

Істотними умовами договору оренди згідно з ГКУ є:

1) об'єкт оренди: склад та вартість майна (з урахуванням індексації);

2) орендна плата з урахуванням її індексації (у договорі обов'язково слід передбачити індексацію орендної плати);

3) порядок використання амортизаційних відрахувань. На сьогодні нормативних документів, які б встановлювали певний порядок використання амортизаційних відрахувань, немає;

4) відновлення орендованого майна та умови його повернення та викупу;

5) термін, на який укладається договір оренди. Термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором.

Слід звернути увагу на моменти, які в договорі не обумовлюються, але відіграють важливу роль у відносинах найму.

До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення застосовується позовна давність один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі. А щодо вимог наймача — з моменту припинення договору найму (ст. 786 ЦКУ).

Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (наприклад, у разі якщо майно перебуває в заставі), про дефекти або особливості цього майна.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо він цього не зробить, вважається, що річ йому передали у справному стані.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором; якщо ж він не встановлений договором, — у розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди (норма ч. 3 ст. 284 ГКУ).