Купівля та продаж нерухомості: які наслідки?

Запитання:

У підприємства (платник податку на прибуток, неплатник ПДВ) був комплекс, площею 970 кв.м з правом власності з 2013 р. Вартість комплексу – 123 000 грн, амортизація не нараховувалася. В 2017 р. зробили незалежну оцінку і продали іншому підприємству за 548 000 грн без ПДВ. Підприємство-покупець продає цьому підприємству в 2017 р.  нежитлову будівлю, площею 42 кв.м за 530 000  грн з ПДВ. Є договори купівлі-продажу, нотаріально завірений. Що повинно було зробити підприємство у 2017 році? Чи потрібно було подавати форму №20-ОПП? Які операції треба було зробити в бухобліку? Як вийти з ситуації, адже все це було в 2017 році. Діяльності щодо підприємства немає. Здавалася пуста декларація з прибутку, відображалися тільки основні засоби на суму 123 000 грн (це також було як внесок до статуту). Тобто актив і пасив в фінзвіті становив 123 000 грн.  Чи потрібно було платити ще якісь податки (на нерухомість тощо) у 2017 році і зараз?

Відповідь:

Потрібно було в 2017 році відобразити дві операції:

• Продаж нерухомості за 548000 грн без ПДВ;
• Купівля іншої нерухомості за 530000 грн, в т.ч. ПДВ.

За умовами запитання видно, що первісна вартість ОЗ становить 123 000 грн, знос не нараховувався, тому залишкова вартість ОЗ дорівнює первісній.

Продаж нерухомості потрібно було відобразити такими записами в бухобліку в 2017 році:

• Дт 131 Кт 103 – на суму накопиченого зносу (за її наявності)
• Дт 286 Кт 103 = 123000 грн – переведення нерухомості до складу необоротних активів та груп вибуття, утримуваних для продажу
• Дт 943 Кт 286 = 123000 грн – списання вартості ОЗ до складу витрат
• Дт 377 Кт 712 = 548000 грн – визнання доходу від реалізації нерухомості.

Купівлю нерухомості в 2017 році потрібно було відобразити так:

• Дт 152 Кт 685 = 530000 грн – придбання нерухомості. Сума придбання враховується разом з ПДВ  – до первісної вартості ОЗ включаються суми непрямих податків у зв'язку з придбанням (створенням) основних засобів (якщо вони не відшкодовуються підприємству).
• Дт 103 Кт 152 = 530000 грн – введення придбаної будівлі в експлуатацію.

Після введення будівлі в експлуатацію потрібно було нараховувати амортизацію – в залежності від обраного методу та строку корисного використання будівлі.

Якщо будівля не використовувалась, запис Дт 103 Кт 152 не потрібно робити, його здійснюють лише тоді, коли будівля почне експлуатуватись.

Якщо оплати не здійснювались, сторони можуть дійти згоди про зарахування взаємних вимог на суму 530000 грн:

• Дт 685 Кт 377 = 530000 грн, після чого в обліку підприємства залишиться дебіторська заборгованість  в сумі 548000 – 530000 = 18000 грн, яку теж потрібно буде врегулювати між сторонами.

Якщо придбана будівля не амортизувалася і підприємство не несло витрат у 2017 році (бо воно не веде діяльності), то у 2017 році підприємство має прибуток від продажу своєї нерухомості в сумі 548000 – 123000 = 425000 грн, з якого потрібно було сплатити податок за ставкою 18%. Сума податку становить 76500 грн.

Отже, тепер підприємству потрібно внести зміни до фінзвітності та до декларації з податку на прибуток за 2017 рік, донарахувати податок та сплатити його.

Як виправити декларацію з податку на прибуток, ми писали тут.

Разом з цим, варто зауважити, що ст. 102 ПКУ передбачено строк давності для виправлення звітності та застосування штрафів – не пізніше закінчення 1095 дня, що настає за останнім днем граничного строку подання податкової декларації з податку на прибуток за 2017 рік. Цю декларацію потрібно було подати 01.03.2018 р., отже, після 28.02.2021 року цю помилку можна буде не виправляти. Це справедливо за умови, якщо до цієї дати не буде проведено планової або позаплатнової податкової перевірки.

Нагадаємо, що податківці повинні попереджати про проведення планової перевірки за 10 календарних днів – п. 77.4 ПКУ. Відповідно до п. 77.1 ПКУ документальна планова перевірка проводиться відповідно до плану-графіка перевірок, з яким можна ознайомитись тут.

Отримавши попередження про планову перевірку або виявивши себе у плані-графіку перевірок, підприємство може подати уточнюючий розрахунок до початку перевірки.

Втім, залишається ризик проведення позапланової перевірки, яка розпочинається без попередження та не вноситься до плану-графіку.

Отже, підприємство може оцінити свої ризики та прийняти одне з таких рішень:

• Виправити декларацію та фінансову звітність за 2017 рік з усіма негативними наслідками щодо донарахування податку, штрафу 3% або 5%  та продовженням строку давності щодо перевірки (п. 102.1 ПКУ, другий абзац);
• Не виправляти декларацію та дочекатися спливу строку давності щодо 2017 року. При цьому є ризик проведення позапланової перевірки або ризик того, що до початку планової перевірки підприємство не встигне подати уточнюючий розрахунок.

Форму №20-ОПП потрібно було подавати при продажу старої нерухомості та при купівлі нової.

Щодо податку на нерухомість пропонуємо ознайомитись з матеріалом тут. Про те, як виправити фінансову звітність, читайте тут, тут та тут.