Обмін нерухомості юрособою: нюанси обліку та оподаткування

Бухоблік

З огляду на те, що підприємство планує здійснити обмін ОЗ, а не операцію продажу, цей актив не визнається утримуваним для продажу на дату балансу відповідно до п. 2 розділу ІІ П(С)БО 27. Це означає, що субрахунок 286 "Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу" за умовами запитання не залучається. 

Згідно з п. 12 П(С)БО 7 первісна вартість об'єкта основних засобів, отриманого в обмін на подібний об'єкт, дорівнює залишковій вартості переданого об'єкта основних засобів. Якщо залишкова вартість переданого об'єкта перевищує його справедливу вартість, то первісною вартістю об'єкта основних засобів, отриманого в обмін на подібний об'єкт, є справедлива вартість переданого об'єкта з включенням різниці до витрат звітного періоду.

Справедлива вартість - це сума, за якою можна продати актив або оплатити зобов'язання за звичайних умов на певну дату. 

Підставою для зарахування на баланс основних засобів є акт приймання-передачі (введення в експлуатацію) основних засобів. 

Така операція за ознаками є бартерною. Відповідно до пп. 14.1.10 ПКУ бартерна (товарообмінна) операція - господарська операція, яка передбачає проведення розрахунків за товари (роботи, послуги) у негрошовій формі в рамках одного договору.

З огляду на ознаки бартеру, у підприємства не виникають доходи. За п. 9 П(С)БО 15 дохід не визнається, якщо здійснюється обмін іншими активами, які є подібними за призначенням та мають однакову справедливу вартість. Що стосується витрат, то вони можуть виникати за умови, якщо залишкова вартість переданого об'єкта перевищує його справедливу вартість, сума різниці визнається витратами періоду, відображається за Дт  976  "Списання необоротних активів".

 Податок на прибуток

За пп. 14.1.202 ПКУ продаж (реалізація) товарів - будь-які операції, що здійснюються, зокрема, за договорами міни, які передбачають передачу прав власності на такі товари. Згідно із ст. 715 ЦКУ за договором міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. 

Це означає, що ті платники податку на прибуток, які визначають об’єкт оподаткування із визначенням різниць, повинні врахувати п. 138.1 та п. 138.2 ПКУ:

• фінрезультат до оподаткування збільшується на суму залишкової вартості окремого об'єкта ОЗ, яка визначається згідно з бухобліком;
• фінрезультат до оподаткування зменшується на суму залишкової вартості окремого об'єкта ОЗ, визначеної з урахуванням положень ст. 138 ПКУ.

Відповідно до пп. 14.1.9 ПКУ залишкова вартість ОЗ для цілей розділу III - сума залишкової вартості таких засобів та активів, яка визначається, як різниця між первісною вартістю й сумою розрахованої амортизації відповідно до положень розділу III ПКУ.

ПДВ

За пп. 14.1.191 ПКУ постачання товарів - це будь - яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі обмін.  За п. 188.1 ПКУ база оподаткування визначається зважаючи на  договірну вартість,  але потрібно врахувати умови абз. 2 цього пункту.  База оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухобліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - зважаючи на звичайну ціну).

За п. 198.1 ПКУ в підприємства виникає право на податковий кредит за умови наявності зареєстрованої податкової накладної.