Запитання: Підприємство придбало землю з приміщенням, документів на яке немає. Протягом кількох років приміщення добудовувалось, ремонтувалось, обладнувалось без первинних документів, за готівку. Зараз воно здане в експлуатацію, техдокументація оформлена на підприємство, але приміщення не є його активом (основним засобом). Така ж ситуація і з обладнанням (купувалось неофіційно коштами власників підприємства). Приміщення і обладнання використовуються в госпдіяльності. Яким чином зробити їх основними засобами підприємства, чи буде нараховуватись амортизація?
Відповідь:
Згідно з ч. 1 ст. 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (ч. 1 ст. 190 ЦКУ). Тоді як річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки (ст. 179 ЦКУ).
Майном є як земля, так і приміщення та обладнання, що знаходиться на території землі/у приміщенні.
Саме про такі варіанти оприбуткування ми детально розказували тут.
Якщо договірними відносинами передбачено придбання приміщення (недобудови) та обладнання
Якщо відповідно до договору купівлі-продажу землі у власність покупця перейшло усе, що знаходиться на території земділянки, тобто й приміщення (недобудова) та обладнання, то при їх оприбуткуванні потрібно буде розбити усі придбані ОЗ в цілому на окремі складові відповідно до п. 9 П(С)БО 7 «Основні засоби».
Так, первісна вартість об'єктів основних засобів, зобов'язання за які визначені загальною сумою, визначається розподілом цієї суми пропорційно до справедливої вартості окремого об'єкта основних засобів.
Своєю чергою, справедлива вартість - сума, за якою можна продати актив або оплатити зобов'язання за звичайних умов на певну дату (п. 4 П(С)БО 19 «Об'єднання підприємств»).
До введення в експлуатацію як приміщення (рахунок 103), так і обладнання (рахунок 104) підприємство не нараховує амортизацію (п. 23 П(С)БО 7).
Якщо договірними відносинами НЕ передбачено придбання приміщення (недобудови)
Якщо договірними відносинами НЕ передбачено придбання приміщення (недобудови), у такому випадку право власності на таке майно не перейшло до нового власника землі, а тому не відображаються на балансі такого підприємства.
Згідно з Інструкцією №291 цінності, що не належать підприємству, але тимчасово перебувають у його користуванні, розпорядженні або на зберіганні відображаються на позабалансових рахунках. Втім і роз’яснення до відповідного рахунку для цього – 02 «Активи на відповідальному зберіганні» вимагає наявність договорів, приймально-передавальних актів, тощо. Тому, якщо немає ніякого документального оформлення передачі права використання такого майна як приміщення та обладнання, то підприємство не має законного права його використовувати, а отже й обліковувати на позабалансовому рахунку.
Якщо ж підприємство все ж таки бажає використовувати це майно як власник або орендар, йому треба оформити це право власності або оренди на підставі відповідного договору із їх нинішнім власником (скоріш за все, особою, яка продала землю, хоча і цей факт треба буде встановити за правовстановлюючими документами).
В протилежному випадку, тобто відсутності правовстановлюючих документів на таке майно у особи, що продала земділянку, тобто в будь-якому випадку не буде оформлено передачу таких ОЗ від одного власника до іншого, вважаємо, що підприємство може оприбуткувати об’єкти нерухомості та обладнання як безоплатно отримані за справедливою вартістю.
Оскільки підприємство не отримує такі ОЗ від іншої особи, тобто немає факту передачі ОЗ, то радимо оприбуткувати такі ОЗ на підставі проведеної інвентаризації.
Як ми вище вказали, оприбуткувати такі ОЗ можна на підставі акту інвентаризації, в якому буде сказано про необліковувані ОЗ. Первісна вартість безоплатно отриманих ОЗ дорівнює їх справедливій вартості на дату отримання з урахуванням витрат, передбачених п. 8 П(С)БО 7 (п. 10 П(С)БО 7 та п. 13 Методрекомендацій №561).
Згідно з п. 4 П(С)БО 19, справедлива вартість — сума, за якою може бути здійснено обмін активу або сплата зобов'язання в результаті операції між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами. Докладно правила визначення справедливої вартості для ОЗ прописано у додатку до П(С)БО 19. Зокрема, у ньому вказано, що справедлива вартість землі та будівель — це їх ринкова вартість, устаткування - ринкова вартість. У разі відсутності даних про ринкову вартість — відновлювальна вартість (сучасна собівартість придбання) за вирахуванням суми зносу на дату оцінки.
При цьому обов'язок встановити справедливу вартість можна доручити спеціальній комісії, створеній на підприємстві. Зауважимо: П(С)БО 7 не вимагає, щоб для визначення справедливої вартості безоплатно отриманого об'єкта ОЗ в бухобліку підприємство обов'язково залучало професійного оцінювача. Немає такої вимоги і в ст. 7 Закону №2658.
Втім можливо підприємство буде нести додаткові витрати за безоплатно отриманим ОЗ для можливості його використання у своїх госпдіяльності, наприклад. витрати на створення технічної документації та вартості оплати послуг сторонніх організацій для ведення в експлуатацію приміщення тощо. Тому первісну вартість безоплатно отриманого об'єкта ОЗ буде сформовано зі справедливої вартості такого ОЗ на дату отримання та супутніх витрат, пов'язаних із доведенням безоплатно отриманого ОЗ до стану, у якому він буде придатний для використання із запланованою метою. Саме ця вартість потім буде амортизуватися протягом відповідного строку корисного використання.
Під датою отримання слід вважати дату закінчення проведення інвентаризації. Звичайно ж підприємство повинне було проводити обов’язкову інвентаризацію щорічно перед складанням фінзвітності, а отже, вважаємо, що у звітному році придбання земельної ділянки підприємство мало оприбуткувати на баланс приміщення та обладнання.
Лише після введення нерухомості та обладнання в експлуатацію, згідно з п. 29 П(С)БО 7 нарахування амортизації починається з місяця, наступного за місяцем, у якому об'єкт основних засобів став придатним для корисного використання.
Детальніше про бухпроведення, які слід робити при оприбуткуванні безоплатно отриманого ОЗ, особливості амортизації та визнання доходу читайте тут.
У податковому обліку фінрезультат до оподаткування буде збільшуватися на бухамортизацію безоплатно отриманих ОЗ (п. 138.1 ПКУ) (лист МГУ ДФС - Центрального офісу з ОВП від 15.01.2016 р. №1167/10-28-10-06-11).
Податок на нерухомість
Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (пп. 266.1.1 ПКУ).
Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка (пп. 266.2.1 ПКУ). Відмітимо, що об'єкти нерухомості, які не є об’єктом оподаткування податком на нерухомість перераховані у пп. 266.2.2 ПКУ.
База оподаткування об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об'єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт (пп.266.3.3 ПКУ).
Відповідно до абз. 2 пп. 266.7.5 ПКУ щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової нерухомості та/або нежитлової нерухомості декларація ЮО – платником подається протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт, а податок сплачується з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.
Детальніше про подачу декларації у такому разі податківці роз’яснили у підкатегорії 106.07 ресурсу «ЗІР»*: «Суб’єкт господарювання, який вперше подає декларацію за новостворений (нововведений) об’єкт житлової нерухомості та звітує за рік, у полі «Тип декларації» зазначає «Звітна».
* Запитання: "У який термін та яка подається податкова декларація (звітна, звітна нова, уточнююча) з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за новостворені (нововведені) об’єкти житлової нерухомості та при переході права власності на об’єкт оподаткування протягом року?"
Якщо перехід права власності на новостворений (нововведений) об’єкт оподаткування відбувся до 20 лютого, а звітну декларацію вже подано, то до закінчення граничного терміну її подання платником податків – юридичною особою декларація подається з типом «Звітна нова».
При переході права власності на об’єкт оподаткування після закінчення граничного терміну подання декларації (після 20 лютого звітного року) протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт подається декларація з типом «Уточнююча».
Форма №20-ОПП
Згідно з п. 8.1 Порядку №1588 платник податків зобов'язаний повідомляти за формою №20-ОПП про всі об'єкти оподаткування і об'єкти, пов'язані з оподаткуванням, контролюючий орган за основним місцем обліку.
Повідомлення за формою №20-ОПП подається протягом 10 робочих днів після їх реєстрації, створення чи відкриття до контролюючого органу за основним місцем обліку платника податків (п. 8.4 Порядку №1588).
Нагадаємо, що об'єктами оподаткування і об'єктами, пов'язаними з оподаткуванням, є майно та дії, у зв'язку з якими у платника податків виникають обов'язки щодо сплати податків та зборів. Так, об’єктом оподаткування можуть бути майно, товари, дохід (прибуток) або його частина, обороти з реалізації товарів (робіт, послуг), операції з постачання товарів (робіт, послуг) та інші об’єкти, визначені податковим законодавством, із наявністю яких податкове законодавство пов’язує виникнення у платника податкового обов’язку (п. 22.1 ПКУ).