ОСББ приймає від ЖЕКу будинок та землю під ним: нюанси обліку та сплати податку на землю

Щодо обліку оприбуткування житлового будинку у ОСББ та керуючою компанією

Відповідно до п. 5 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. №417 (далі – Закон №417), якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом (тобто до 01.07.2016 року) співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об'єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.

Таким чином, мешканці будинків до 1 липня 2016 року мали визначитися з тим, хто здійснюватиме управління їхнім будинком надалі: це або ОСББ, або самостійно обрана управляюча компанія. Якщо ж мешканці будинків так і не обрали форму управління, то управляючу компанію обирає їм орган міської ради на конкурсній основі.

Як роз’яснено у листі Мінрегіону від 08.02.2016 р. №8/9-356-16, з прийняттям Закону №417 положення щодо «передачі/прийняття з балансу/на баланс» ОСББ виключено. Тому після прийняття співвласниками на зборах, проведених відповідно до закону, рішення про форму управління будинком між колишнім балансоутримувачем та співвласникам в особі їх об’єднання або особою, уповноваженій співвласниками, має бути здійснено приймання-передачу об’єкта в управління (а не «з балансу/на баланс») з підписанням відповідного акта та передачею документації на будинок.

У листі також зазначено, що постанова КМУ від 11.10.2002 р. №1521 є чинною у частині, що не суперечить Закону та Закону про ОСББ (у редакції від 01.07.2015). Зокрема, Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений згаданою постановою Уряду, нині не може використовуватися.

Але зауважимо, що такі роз'яснення не можуть стосуватися й безпосереднього відображення в обліку отримання багатоквартирного будинку, адже у Мінрегіону немає на те повноважень. На момент видачі листа (лютий 2016 року) ще не було затверджено іншого порядку приймання-передачу об’єкта в управління, наразі ж він є – це Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків, затверджений постановою КМУ від 20.04.2016 р. №301 (далі – Порядок №301), який набрав чинності 10.05.2016 р.

Так, у даному Порядку йдеться про саме списання з балансу балансоутримувача (тобто ЖЕКу) багатоквартирного будинку. В оману вводить те, що у ньому немає ані слова про передачу такого будинку новому управляючому. Єдине, що ЖЕК має надати новому управляючому за його зверенням копію акта про про списання багатоквартирного будинку з балансу (п. 9 Порядку №301). До речі, в такому акті зазначається інформація про первісну (переоцінену) вартість багатоквартирного будинку (його частини) та знос (амортизацію) будинку (на перше число місяця, в якому здійснюється списання будинку з балансу).

Отже, зміни в законодавстві наштовхують на думку, що ОСББ або приватна управляюча компанія не обліковують на своєму балансі багатоквартирний будинок. Однак, впевнені, що це не так. Пояснимо чому.

1) Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦКУ усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Таким чином, по суті власники квартир і нежилих приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками решти приміщень і будинкового обладнання, а відтак в цілому є власниками багатоквартирного будинку.

2) Статтею 137 Господарського кодексу України (далі – ГКУ) встановлено, що правом оперативного управління визнається речове право суб'єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, встановлених цим Кодексом та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом). Власник майна, закріпленого на праві оперативного управління за суб'єктом господарювання, здійснює контроль за використанням і збереженням переданого в оперативне управління майна безпосередньо або через уповноважений ним орган і має право вилучати у суб'єкта господарювання надлишкове майно, а також майно, що не використовується, та майно, що використовується ним не за призначенням.

Відповідно до ст. 136 ГКУ право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами.

Власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб'єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений ним орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства.

Відмітимо, що спираючись на ч. 5 ст. 22 ГКУ дані норми стосуються передачі державного й комунального майна на праві оперативного управління або праві господарського відання. Втім на практиці нею користуються й госпрозрахункові підприємства.

3) За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управляючій компанії або всі функції – ОСББ (ст. 9 Закону №417).

4) Відповідно до п. 3 р. І П(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності» баланс (звіт про фінансовий стан) - звіт про фінансовий стан підприємства, який відображає на певну дату його активи, зобов'язання і власний капітал. Активи - ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, призведе до отримання економічних вигод у майбутньому. Причому пояснення сутності «контролю» немає в нормативих актах.

Інструкція про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств і організацій уточнює, що на рахунках класу 1 «Необоротні активи» узагальнюється інформація про наявність і рух необоротних активів, належних підприємству на праві власності, отриманих на праві господарського відання, на праві оперативного управління, отриманих у фінансовий лізинг, у довірче управління чи за договором оренди цілісного майнового комплексу.

Цією Інструкцією можуть користуватися госпрозрахункові підприємства (крім бюджетних), що підтверджує використання на практиці такого права як право оперативного управління або господарського віддання госпрозрахунковими підприємствами.

Таким чином, вважаємо, що власники багатоквартирного будинку, а це є власники квартир і нежилих приміщень у такому будинку, обравши форму управління або ОСББ, або управляючу компанію, передають таким субєктам господарювання право контролю, управління, володіння будинком. При цьому продавати такий будинок або його частину ОСББ не має права. Але здавати  в   оренду   допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку – право мають (ст. 16 Закону про ОСББ). І отриману орендну плату вони не розподіляють між власниками будинку, а використовують у власній діяльності. А відтак операцію із отримання такого необоротного активу як будинок від власників будинку чи то на праві оперативного управління, чи господарського відання, слід відобразити на балансовому рахунку 103 «Будинки та споруди» як ОСББ, так і управляючій компанії. 

Нагадаємо, що основні засоби згідно з п. 4 П(С)БО 7 -  це матеріальні активи, які підприємство/установа утримує з метою використання їх у процесі виробництва/діяльності або постачання товарів, надання послуг, здавання в оренду іншим особам або для здійснення адміністративних і соціально-культурних функцій, очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких більше одного року (або операційного циклу, якщо він довший за рік).

На підставі акту про приймання-передачі безоплатно отриманого будинку оприбуткування такого багатоквартирного будинку слід оформити проведенням Д-т 10 «Основні засоби» та кредитом рахунку 40 «Власний капітал» — за справедливою вартістю з урахуванням витрат, передбачених п. 8 П(С)БО 7 (п.10 П(С)БО 7).

Амортизацію на отриманий житловий комплекс нараховують протягом строку корисної експлуатації комплексу, який визначається під час введення його в експлуатацію, за одним з методів, наведених в п. 26 П(С)БО 7.

Причому відповідно до п. 30 П(С)БО 7 нарахування амортизації збільшує витрати ОСББ та суму зносу основного засобу (за дебетом субрахунку 962 «Амортизація житлового комплексу» та кредитом рахунку 13 «Знос необоротних активів»). Одночасно робимо запис про збільшення доходів організації та зменшення її додаткового капіталу (за дебетом рахунку 40 «Власний капітал» та кредитом рахунку 74 «Інші доходи»).

Зазначимо, що вищезазначені рахунки відповідно до Спрощеного плану рахунків. Адже згідно з п. 2 Спрощений план рахунків можуть застосовувати у тому числі юридичні особи, що не займаються підприємницькою діяльністю (крім бюджетних установ). 

Відповідно до фінзвітності операція із безоплатного отримання будинку та щомісячна амортизація буде відображатися у таких статтях:

- Форма 1-м «Баланс» - рядки: 1011 «первісна вартість», 1012 «знос» ОЗ, 1410 «Додатковий капітал»;

- Форма 2-м «Звіт про фінансові результати» - рядки: 2120 «Інші операційні доходи», 2180 «Інші операційні витрати».

Щодо сплати податку на землю

Як ми раніше зауважували, відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦКУ усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є, зокрема, права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

В ресурсі «ЗІР»*  фахівці ДФС зауважили, що ОСББ або підприємства, установи і організації, які здійснюють управління багатоповерховими жилими будинками, повинні сплачувати земельний податок зі всієї площі земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинками з урахуванням прибудинкової території, які за даними державного земельного кадастру знаходяться у таких осіб у власності або користуванні.

*Питання: «Чи повинні об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) або підприємства, установи і організації, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, сплачувати земельний податок за всю площу земельних ділянок під багатоквартирними будинками з урахуванням прибудинкової території, якщо частина нежилих приміщень таких будинків перебуває у власності інших осіб (документи на земельні ділянки у таких осіб відсутні)?»

Для обчислення суми земельного податку необхідно звернутися до територіальних органів Держгеокадастру за місцезнаходженням земельних ділянок для отримання витягів із Державного земельного кадастру про розмір нормативної грошової оцінки земельних ділянок, в яких буде визначено площі земельних ділянок, по яких право власності або користування об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків або підприємствами, установами і організаціями, що здійснюють управління такими будинками, набуто та оформлено відповідно до законодавства.

Відповідно до листа ДФС від 17.05.2016 р. №10732/6/99-99-12-02-03-15 податківці зауважили, що використання земельних ділянок без належного оформлення прав, включаючи право оренди, є порушенням норм земельного законодавства (ст. 211 Земельного кодексу України). При цьому, повноваження зі здійснення контролю за дотриманням земельного законодавства делеговано виконавчим органам сільських, селищних, міських рад (п.1 п.«б» част. першої ст. 33 Закону №280/97).

Крім цього, нагадали, що до складу тарифу з надання послуг на утримання прибудинкових територій для сформованих земельних ділянок плата за землю включається як інші прямі витрати (п. 14 П(С)БО 16).