Дооцінка земельної ділянки: бухоблік та податкові наслідки (аудіоверсія)

Бухгалтерський облік

Згідно зі ст. 7 Закону від 12.07.2001 р. №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», проведення незалежної оцінки є обов’язковим у разі переоцінки основних засобів для цілей бухгалтерського обліку.

Земельний кодекс України (ст. 201) також розмежовує види оцінки:

• НГО застосовується для цілей оподаткування;
• експертна оцінка використовується для цивільно-правових угод.

Важливо: якщо рішення про продаж уже прийнято, об’єкт слід перевести до складу необоротних активів, утримуваних для продажу (субрахунок 286).

Відповідно до п. 3.3 НП(С)БО 7 та НП(С)БО 27, такі активи не підлягають дооцінці і відображаються за найменшою з двох величин:

• або балансовою вартістю;
• або чистою вартістю реалізації.

Якщо дооцінка проводиться до моменту прийнятті рішення про продаж і до моменту переведення на субрахунок 286 (коли земля ще обліковується як основний засіб), необхідно переоцінити всю групу земельних ділянок (п. 16 НП(С)БО 7).

Бухгалтерські проведення:

• Дт 101 - Кт 411 — відображено суму дооцінки (збільшення капіталу в дооцінках);
• Дт 286 - Кт 101 — переведення дооціненої ділянки до складу активів, утримуваних для продажу;
• Дт 943 - Кт 286 — списано собівартість проданої земельної ділянки;
• Дт 411- Кт 441 — списано суму дооцінки на нерозподілений прибуток при вибутті (п. 21 НП(С)БО 7).

Податковий облік

Земельні ділянки не підлягають амортизації ні в бухгалтерському, ні в податковому обліку (п. 22 НП(С)БО 7).

Оскільки земля не визнається основним засобом у розумінні пп. 14.1.138 ПКУ (через відсутність фізичного зносу), «амортизаційні» різниці за ст. 138 ПКУ до неї не застосовуються.

Дооцінка не формує оподатковуваного доходу на дату її проведення. Водночас при продажу дооцінена вартість (як нова балансова) включається до витрат (Дт 943), що зменшує фінансовий результат до оподаткування. Відповідно, податок на прибуток нараховується з фактичного фінансового результату (різниці між ціною продажу та балансовою вартістю).

Зверніть увагу: якщо покупцем є фізична особа і ціна продажу нижча за експертну (ринкову) вартість, у такої особи може виникнути дохід у вигляді додаткового блага (у сумі різниці). У цьому випадку підприємство виконує функції податкового агента щодо ПДФО та військового збору.

Висновки:

• Для дооцінки земельної ділянки в бухгалтерському обліку необхідна незалежна експертна оцінка, проведена сертифікованим оцінювачем. НГО для цієї мети не застосовується.
• Дооцінка не впливає на оподатковуваний дохід у момент її проведення, але впливає на фінансовий результат при продажу через збільшення витрат.