ТОВ повертає внесок учаснику нерухомістю: як облікувати та оподаткувати?

Правові підстави

Вартість частки учасника визначається виходячи з ринкової вартості сукупності всіх часток учасників товариства пропорційно до розміру частки такого учасника (п. 8 ст. 24 Закону про ТОВ).

Товариство виплачує вартість його частки або передає майно лише пропорційно до розміру оплаченої частини частки (п. 10 ст. 24 Закону про ТОВ).

Тобто вартість частки засновника ТОВ, яка повинна бути сплачена, має відповідати ринковій вартості активів ТОВ за вирахуванням ринкової вартості його зобов’язань (фактично відповідає вартості чистих активів ТОВ), пропорційно до його частки в статутному капіталі.

Водночас статутом товариства можуть бути передбачені інші строк, порядок, розмір та спосіб проведення розрахунків з учасником, що виходить з товариства, а також порядок вибору суб’єкта оціночної діяльності. Відповідні положення можуть бути внесені до статуту, змінені або виключені з нього одностайним рішенням загальних зборів учасників, у яких взяли участь всі учасники товариства (п. 12 ст. 24 Закону про ТОВ).

Враховуючи зазначене, Закон про ТОВ визначає як аксіому наявність оцінки чистих активів. І в результаті при виході засновник може отримати внесок більше, ніж першочергово вніс.

Важливо! Якщо виплата вартості частки проводиться необоротними активами, то у ТОВ в обліку буде продаж.

Відображення в обліку:

• Дт 452 Кт 672 – прийнято рішення про вихід учасника. Визнано заборгованість перед учасником в сумі ринкової вартості частки;
• Дт 401 Кт 452 – зменшено статутний капітал на суму номінальної вартості частки;
• Дт 421 Кт 452 - списано суму перевищення виплати над номінальною вартістю частки. Проводиться в межах залишку на субрахунку 421, якщо залишок є.
• Дт 44 Кт 452 – списано перевищення за рахунок нерозподіленого прибутку, якщо залишкового додаткового капіталу на субрахунку 421 не вистачило або не було.
• Дт 13 Кт 10 – списано знос квартири;
• Дт 286 Кт 10 – переведено квартиру до складу необоротних активів, призначених для продажу, за залишковою вартістю
• Дт 672 Кт 712 – передача нерухомості учаснику;
• Дт 943 Кт 286 – списано залишкову вартість переданого об'єкта.

Податок на прибуток

Щодо платників податку, які застосовують податкові різниці, потрібно провести коригування фінансового результату до оподаткування згідно з вимогами пп. 138.1 та 138.2 ПКУ для продажу основних засобів. Детальніше ці різниці ми розглядали в аналітичному матеріалі.

Важливо! Якщо ТОВ вирішить на основі експертної оцінки квартири провести її дооцінку в обліку, то результати переоцінки (уцінки, дооцінки) основних засобів, не враховуються при нарахуванні амортизації необоротних активів відповідно до ст. 138 ПКУ та відповідно не враховуються і при розрахунку податку на прибуток підприємств. 

Але варто врахувати, що у разі прийняття рішення про продаж об’єкта основних засобів його переоцінка згідно з нормами НП(С)БО 7 не проводиться. Переоцінювати можуть лише об’єкт основних засобів, який планується використовувати у складі основних засобів за його основним призначенням. Об’єкт, що планується до продажу, обліковується згідно з нормами НП(С)БО 27. А згідно з п. 9 розд. ІІ НП(С)БО 27 необоротні активи та група вибуття, утримувані для продажу, відображаються в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності на дату балансу за найменшою з двох величин - балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації.

ПДФО та ВЗ

Відповідно до пп. 164.2.9 ПКУ до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника ПДФО включається інвестиційний прибуток від проведення платником податку операцій з цінними паперами, деривативами та корпоративними правами, випущеними в інших, ніж цінні папери, формах, крім доходу від операцій, зазначених у пп. 165.1.2, 165.1.40 і 165.1.52 ПКУ.

До продажу інвестиційного активу прирівнюється, зокрема, операція з повернення платнику податку коштів або майна (майнових прав), попередньо внесених ним до статутного капіталу емітента корпоративних прав, у разі виходу такого платника податку з числа засновників (учасників) такого емітента.

Облік фінансового результату операцій з інвестиційними активами ведеться платником ПДФО самостійно, окремо від інших отриманих доходів. Відповідно до пп. 170.2.2 ПКУ ПДФО оподатковується не сума доходу, отриманого від продажу корпоративних прав, а інвестиційний прибуток.

Прибуток визначається як різниця між доходом, отриманим від продажу корпоративних прав, і вартістю інвестиційного активу, яка визначається як сума витрат на придбання такого активу.

Звертаємо увагу, що відповідно до пп. 170.2.8 ПКУ не підлягає оподаткуванню ПДФО та не включається до загального річного оподатковуваного доходу, зокрема, дохід, отриманий платником податку протягом звітного податкового року від продажу інвестиційних активів, якщо сума такого доходу не перевищує у 2025 році 4239 грн.

Відповідно до наведеної умови вартість частки більша, відповідно у фізичної особи учасника буде інвестиційний прибуток.

Ставка ПДФО інвестиційного прибутку становить 18% (пп. 167.5.1 ПКУ) та ВЗ 5%.

При цьому фізична особа, яка отримує інвестиційний прибуток, повинна подати річну податкову декларацію про майновий стан і доходи та сплатити ПДФО та ВЗ самостійно.

Чи робити оцінку ОЗ?

Чинне законодавство не вимагає робити оцінку. Але оцінку провести вельми бажано, і ось чому.

До складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий як додаткове благо у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у пп. 165.1.53 ПКУ (п. «е» пп. 164.2.17 ПКУ).

Таким чином, якщо ТОВ прийняло рішення:

передати нерухомість по балансовій вартості, то експертна оцінка буде використана для визначення отриманої фізичною особою-учасником індивідуальної знижки і відповідно ТОВ буде податковим агентом в частині перевищення. Більш детально щодо індивідуальної знижки можна почитати тут;

провести оцінку та передати квартиру за вартістю, визначеною на основі оцінці, що відповідає вимогам ст. 24 Закону про ТОВ, то додаткового блага не виникатиме. 

ПДВ

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

Якщо передача квартири учаснику є другим постачанням, то об’єкта оподаткування ПДВ не буде.

Висновки:

Розрахунок з учасником проводиться на основі ринкової вартості його частки в чистих активах товариства. Тому проведення незалежної експертної оцінки нерухомості є бажаним і доцільним для коректного визначення вартості та уникнення податкових ризиків, хоча і не є обов’язковим згідно чинного законодавства.

Повернення внеску учаснику нерухомістю в обліку ТОВ розглядається як операція з продажу основних засобів. ТОВ визнає дохід при передачі нерухомості учаснику та, за умови застосування різниць, скоригує фінансовий результат для цілей податку на прибуток, як при звичайному постачанні основних засобів. Операція звільняється від ПДВ, якщо це не перше постачання житла.

Учасник-фізична особа отримує інвестиційний прибуток, що дорівнює різниці між ринковою вартістю отриманої нерухомості та сумою його початкового внеску. Цей прибуток оподатковується ПДФО за ставкою 18% та військовим збором 5%. Учасник зобов'язаний самостійно подати річну декларацію та сплатити ці податки.