Ремонт майна, отриманого в управління: як облікувати?

Чи може управитель ремонтувати отримане в управління майно?

Правові особливості договорів управління встановлені главою 70 (ст. 1029 – ст. 1045) ЦКУ.

На підставі цих норм щодо управління майном, питання про можливість здійснення управителем ремонту отриманого в управління майна не має прямої однозначної відповіді, але можна зробити обґрунтовані висновки.

Ключові положення, що стосуються цього питання:

• За ст. 1037 ЦКУ, управитель управляє майном відповідно до умов договору. Це означає, що первинно межі повноважень управителя визначаються договором;
• Згідно зі ст. 1042 ЦКУ, управитель має право на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв'язку з управлінням майном. Це положення непрямо вказує на те, що управитель може здійснювати витрати в процесі управління;
• За ст. 1034 ЦКУ, вигоди від майна, що передане в управління, належать установникові управління. Відповідно, поліпшення майна, які збільшують його вартість, створюють вигоду для установника.

Узагальнюючи:

Якщо в договорі прямо передбачено право управителя здійснювати ремонт, то така діяльність є законною. Якщо договір не містить спеціальних положень, то:

• Дрібні поліпшення та поточний ремонт, необхідні для нормального функціонування майна, можуть вважатися частиною звичайного управління;
• Капітальний ремонт, який суттєво змінює характеристики майна або потребує значних витрат, імовірно, потребує окремої згоди установника, оскільки вони виходять за межі звичайного управління.

Оскільки ст. 1042 ЦКУ передбачає відшкодування "необхідних витрат", можна стверджувати, що ремонт, який є необхідним для збереження майна в належному стані, може бути здійснений управителем з наступним відшкодуванням витрат.

Отже, хоча прямої вказівки немає, системне тлумачення наведених норм дозволяє зробити висновок, що управитель може здійснювати ремонт майна, якщо:

• це передбачено договором управління;
• такі дії є необхідними для належного управління майном;
• отримано згоду установника управління на значні зміни чи витрати.

Бухгалтерський облік ремонту майна управителя

Щодо майна в управлінні управителем ведеться окремий облік, причому вигоди від цього майна належать установнику управління, який є власником майна (ст. 1030, ст. 1034 ЦКУ). Пов’язані з управлінням майном розрахунки ведуться на окремому рахунку в банку (ст. 1030 ЦКУ).

Таким чином, управитель має вести відокремлений від своєї основної діяльності облік доходів, витрат, активів і зобов’язань, що пов’язані з управлінням майном. Такі показники не відображаються в його бухгалтерському обліку і його фінансовій звітності.

Договір управління майном може бути зареєстрований платником ПДВ, за добровільним рішенням, або ж якщо буде досягнуто обсяг для обов’язкової реєстрації платником ПДВ (див. пп. 64.6 ПКУ, пп. 3.6 розд. ІІ Порядку №1588). Причому згідно з пп. 5 п. 180.1 ПКУ Для цілей оподаткування господарські відносини між управителем майна з власної господарської діяльності та його діяльності з управління майном прирівнюються до відносин на основі окремих цивільно-правових договорів. Норми цього підпункту не поширюються на управителів майна, які здійснюють управління активами інститутів спільного інвестування, фондів банківського управління, фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю, створених відповідно до закону.

Приклад. Від отриманого в управління майна управитель отримав доходи у вигляді орендної плати 240 000 грн, в т.ч. ПДВ 40 000 грн – на окремий банківський рахунок договору управління майном.

Причому договір управління майном зареєстровано окремим платником ПДВ.

Витрати на поточний ремонт склали 60 000 грн, в т.ч. ПДВ - 10 000 грн. Ремонт виконував сторонній підрядник. Витрати оплачені з окремого банківського рахунку. Винагорода управителя за договором – 84 000 грн, в т.ч. ПДВ 14 000 грн, яку установник управління сплатив із власного рахунку.

Таблиця

Бухгалтерський облік витрат на ремонт майна, отриманого в управління

Підсумуємо:

Право управителя на ремонт майна: Управитель може здійснювати ремонт майна, отриманого в управління, якщо це передбачено договором, є необхідним для належного управління або отримано згоду установника на значні витрати. Поточний ремонт вважається частиною звичайного управління, тоді як капітальний ремонт потребує окремої згоди;

Бухгалтерський облік витрат на ремонт: Витрати на ремонт майна, отриманого в управління, обліковуються окремо від основної діяльності управителя. Вони відображаються на окремому банківському рахунку, а доходи та витрати, пов’язані з управлінням, не включаються до фінансової звітності управителя, оскільки вигоди належать установнику;

Оподаткування та відображення операцій: Договір управління майном може бути зареєстрований як платник ПДВ, а господарські операції з управління прирівнюються до окремих цивільно-правових договорів. Витрати на ремонт, доходи від оренди та винагорода управителя чітко розмежовуються в бухгалтерському обліку управителя та установника.