Правові підстави переоцінки земельної ділянки

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту (ст. 1 Закону про оцінку земель).

Така оцінка проводиться відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, яка регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди (п. 3 розд. І Методики експертної оцінки земельних ділянок).

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується:

• методичний підхід (капіталізація чистого операційного/рентного доходу;
• зіставлення цін продажу;
• урахування витрат на земельні поліпшення), який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Тобто метод оцінки обирається відповідно до наявного обсягу інформації, а мета лишається одна і таж – визначення вартості, за яку земельна ділянка може бути продана (придбана) або іншим чином відчужена на дату оцінки. 

І вже потім, така оцінка стає «відправною точкою» при укладанні цивільно-правових договорів (міна, дарування, оренда, купівля-продаж), підтвердження суми застави (сума застави може бути менше вартості майна), для страхування земельних ділянок та переоцінки в бухобліку.

Своєю чергою, переоцінка об'єкта основних засобів в обліку може бути проведена у разі, якщо залишкова вартість цього об'єкта суттєво відрізняється від його справедливої вартості на дату балансу (див. п.16 НП(С)БО 7).

Справедлива вартість – сума, за якою можна продати актив або оплатити зобов'язання за звичайних умов на певну дату (див. п.4 НП(С)БО 19).

Враховуючи зазначене, експертна оцінка земельних ділянок, проведена з метою укладання цивільно-правових договорів, може бути застосована для проведення переоцінки даного активу в обліку.

Зауважимо, що проведення переоцінки є правом, а не обов’язком. Проте, якщо переоцінку буде проведено хоч раз, то її необхідно буде проводити періодично і переоцінювати всю групу активів, до якої належить цей об’єкт.