Заміна орендаря у договорі оренди приміщення в ТРЦ

Деталі питання:

Гарантійний платіж при закінченні договору буде зараховано в погашення останнього місяця оренди, на цей платіж нараховано ПК з ПДВ у ТОВ. Гарантійний платіж ТРЦ не повертає ТОВ, бо всі права ТОВ переходять ФОП. По закінченні договору гарантійний платіж зарахують як платіж за останній місяць оренди ФОП. ТОВ на загальній системі з ПДВ, є мікропідприємством і не коригує фінрезультат.  ТРЦ (торгово-розважальний центр) на загальній системі з ПДВ, ФОП – на ЄП, неплатник ПДВ.

Рішення про повернення або неповернення гарантійного платежу приймають сторони договору – ТОВ та ФОП – виключно на власний розсуд.

ФОП повертає гарантійний платіж на користь ТОВ 

Якщо прийнято рішення про те, що ФОП компенсує ТОВ суму гарантійного платежу (а по суті це є вартість останнього місяця оренди), то це слід розглядати як суборенду на один місяць, де ТОВ – суборендодавець, а ФОП – суборендар. Тоді для ТОВ це звичайна операція суборенди, і на цей платіж треба буде нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ у загальному порядку. Між ТОВ та ФОП складається акт суборенди на один місяць, за яким у ТОВ виникає дохід від надання послуг та податкові зобов’язання з ПДВ. Податкова накладна складається у звичайному порядку, на неплатника ПДВ.

Враховуючи те, що гарантійний платіж – це оплата за останній місяць оренди, і заздалегідь невідомо, коли цей місяць настане, рекомендуємо прописати в договорі між ТОВ та ФОП, що це буде оплата за перший місяць суборенди після передання приміщення у користування ФОП, і скласти відповідний акт між ТОВ та ФОП.

З точки зору ФОП у нього буде один місяць оренди приміщення, що оплачений наперед (нехай і на адресу ТОВ, а не ТРЦ). Якщо станеться така подія, внаслідок якої ТРЦ зарахує гарантійний платіж в рахунок відшкодування збитків (тобто станеться саме те, для чого ТРЦ бере гарантійний платіж), то ФОП втратить цей оплачений місяць оренди приміщення. 

В бухобліку ТОВ будуть такі записи:

• Дт 361 Кт 713 – нараховано дохід від надання приміщення в суборенду ФОП у перший місяць (по суті це компенсація гарантійного платежу від ФОП);
• Дт 713 Кт 641/ПДВ – нараховано ПЗ з ПДВ на суму гарантійного платежу;
• Дт 311 Кт 361 – отримано компенсацію від ФОП.

ФОП не повертає гарантійний платіж на користь ТОВ 

Якщо сторони вирішать, що ФОП не буде компенсувати ТОВ вартість останнього місяця оренди, то з точки зору ТОВ це буде безоплатно надана послуга, а з точки зору ФОП – безоплатно отримана послуга. 

Доходи у ТОВ не виникають, зате потрібно буде списати сплачений гарантійний платіж до складу інших операційних витрат – Дт 949 Кт 631 (з аналітикою по ТРЦ або по ФОП – залежно від того, за яким контрагентом у ТОВ обліковується цей гарантійний платіж на дату зарахування).

Також ТОВ потрібно буде нарахувати податкове зобов’язання з ПДВ на мінімальну базу оподаткування, визначену абзацом другим пп. 188.1 ПКУ – не нижче ціни придбання послуги з оренди від ТРЦ. В даному випадку це буде сама сума гарантійного платежу. Сума нарахованого ПДВ також списується на рах. 949 – Дт 949 Кт 641/ПДВ. Докладніше про те, як скласти ПН на безоплатно надану послугу – тут.

Коригувань фінрезультату на ці суми у цього ТОВ не буде, оскільки ТОВ не коригує фінрезультат. 

А якби ТОВ було високодохідником і  коригувало фінрезультат, то на суму списаного гарантійного платежу потрібно було б збільшити фінрезультат на підставі пп. 140.5.10 ПКУ. На суму списаного ПДВ коригувань фінрезультату не передбачено.

У ФОП виникає дохід на суму безоплатно отриманого місяця оренди, який вже оплачений іншою особою – ТОВ. Оскільки між ТОВ та ФОП є письмовий договір про зміну сторін договору оренди, і з якого випливає, що ФОП отримує останній місяць оренди безоплатно, то це підпадає під дію пп. 292.3 ПКУ, за яким до суми доходу платника ЄП включається вартість безоплатно отриманих протягом звітного періоду товарів (робіт, послуг).

Як і у випадку з оплаченим гарантійним платежем, ФОПу потрібно пам’ятати про те, що він може втратити останній місяць оренди, якщо станеться гарантійна подія, на випадок якої передбачений гарантійний платіж.