Передача забудовником квартир їх власникам: що в обліку та оподаткуванні?

Запитання:

Підприємство-забудовник на власній земельній ділянці (належить на праві власності) проводить будівництво багатоквартирного житлового будинку. Витрати на будівництво відображаються на рахунку 15. Реалізація квартир відбувається як на етапі будівництва (авансова оплата), так і буде проведена після його завершення. Право власності на квартири буде оформлено на покупців після введення будинку в експлуатацію. Після завершення будівництва будинок і земельну ділянку під ним та прибудинкову територію планується передати в ОСББ. Яким чином буде відображатися в бухгалтерському обліку така передача та які податкові наслідки будуть для підприємства?

Відповідь:

Порядок взаємодії управителя, забудовника та довірителів встановлено в розд.  VI Правил фонду фінансування будівництва, у редакції розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг
від 30.01.2014 р. №278 (далі – Правила №278).

На виконання вимог п. 1 розд.  VI Правил №278 управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування довірителям ФФБ у встановлені строки, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

У цьому договорі має обов'язково міститися зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах Закону №978 та цих Правил.

Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва. Цей перелік визначає попередній обсяг замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі довірителям ФФБ на умовах цих Правил.

Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем (п.п. 3-4 розд.  VI Правил №278).

При цьому норми п. 11 розд.  VI Правил №278 зобов'язують забудовника забезпечувати цільове використання отриманих від управителя коштів.

Згідно з п.п. 17 та 18 розд.  VI Правил №278 управитель перераховує кошти забудовнику відповідно до графіка фінансування, погодженого між ними, після надання забудовником звіту управителю ФФБ за формою, встановленою законодавством.

Порядок передачі об'єктів інвестування та оформлення права власності наведено в розд.  XI Правил №278, відповідно до п. 1 яких отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування.

На виконання вимог п.п. 5-6 та 8 в розд.  XI Правил №2785 після підписання акту прийняття-передачі об'єкта інвестування забудовник передає довірителеві паспорти, сертифікати, гарантійні документи на обладнання, встановлене на об'єкті інвестування, яке переходить у власність довірителя.

Державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок, а на нежитлові приміщення – довірителем самостійно та за свій рахунок на підставі документів, отриманих від забудовника.

Забудовник зобов'язаний не пізніше ніж у 120-денний строк з дня введення об'єкта будівництва в експлуатацію передати цей об'єкт об'єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією (п. 9 в розд.  XI Правил №278).

Відповідно до Інструкції №291 за дебетом рахунку 15 "Капітальні інвестиції" відображається збільшення зазнаних витрат на придбання або створення матеріальних та нематеріальних необоротних активів, за кредитом - їх зменшення (введення в дію, прийняття в експлуатацію придбаних або створених нематеріальних активів тощо).

При цьому кошти, які забудовник отримав від пайовика для пайової участі в будівництві об'єкта, відображаються за дебетом рахунків обліку грошових коштів, запасів і кредитом рахунку 48 «Цільове фінансування і цільові надходження» із внесенням до аналітичного обліку відомостей про пайовика і об'єкт будівництва.

Після оформлення документів про право власності пайовика на відповідну частку збудованого об'єкта й приймально-передавального акту забудовник на відповідну вартість дебетує рахунок 48 у кореспонденції з рахунком 15.

Передані забудовнику кошти для пайової участі в будівництві об'єкта пайовик відображає за кредитом рахунків обліку грошових коштів, запасів у кореспонденції з рахунком 37 "Розрахунки з різними дебіторами". Після одержання оформлених документів про право власності й приймально-передавального акту пайовика на відповідну частку збудованого об'єкта кредитується рахунок 37 у кореспонденції з рахунком 15.

Зарахування на баланс власної частки збудованого об'єкта відображається за дебетом рахунку 10 "Основні засоби" та кредитом рахунку 15. Якщо власна частка збудованого об'єкта (квартири, нежитлові приміщення) призначені пайовиком для продажу, то їх зарахування на баланс пайовика відображається за дебетом рахунку 286 "Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу" та кредитом рахунку 15.

Аналітичний облік капітальних інвестицій ведеться за видами за окремими об'єктами капітальних вкладень (інвентарними об'єктами).

За кредитом рахунку 48 відображаються кошти цільового призначення для фінансування певних заходів, за дебетом - використані суми за певними напрямками, визнання їх доходом, а також повернення невикористаних сум.

Аналітичний облік коштів цільового фінансування і цільових надходжень та їх витрачання провадиться за їх призначенням та джерелами надходжень.

У бухгалтерському обліку операції забудовника відображаються так (суми умовні)

Нормами пунктів 16 та 15 НП(С)БО передбачено, що цільове фінансування не визнається доходом доти, поки не існує підтвердження того, що воно буде отримане та підприємство виконає умови щодо такого фінансування. Отримане цільове фінансування  визнається доходом протягом тих періодів, в яких були зазнані витрати, пов'язані з виконанням умов цільового фінансування. Коригувань фінрезультату з метою оподаткування для даної ситуації не передбачено.

Щодо ПДВ

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняється від оподаткування ПДВ постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

ГУ ДПС у м. Києві в ІПК від 04.02.2020 р. №448/ІПК/26-15-04-01-18 повідомляє, що у разі, якщо забудовник (продавець) самостійно здійснює будівництво житла (об'єкта житлового фонду) без залучення до такого будівництва підрядника (будівельну компанію), то для цілей оподаткування ПДВ операція забудовника з постачання майнових прав на житло (об'єкт житлового фонду) покупцю є операцією з першого постачання житла (об'єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою.

У разі, якщо забудовник (продавець) самостійно не здійснює будівництво житла (об'єкта житлового фонду), а залучає до будівництва житла (об'єкта житлового фонду) підрядника (будівельну компанію), то для цілей оподаткування ПДВ операція підрядника (будівельної компанії) з надання забудовнику (продавцю) послуг із спорудження такого житла є операцією з першого постачання житла (квартир), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою, незалежно від того, матеріали забудовника чи підрядника (будівельної компанії) використовуються для будівництва такого житла.

Подальші операції з постачання майнових прав на житло (об'єкт житлового фонду) є операцією з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ.

Отже, операція із реалізації майнових прав на нерухоме майно (житловий фонд) (незважаючи на те, чи оподатковується така операція ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою (перше постачання), чи підлягає звільненню від оподаткування ПДВ) є об'єктом оподаткування ПДВ. Така операція враховується при розрахунку загального обсягу операцій для цілей реєстрації особи як платника ПДВ.

ДФС в ІПК від 14.03.2019 р. №1037/6/99-99-15-03-02-15/ІПК також повідомляє, якщо забудовник самостійно здійснював будівництво житла (об'єкта житлового фонду) без залучення до такого будівництва підрядника (будівельну компанію), то для цілей оподаткування ПДВ операція забудовника з постачання прав на житло (об'єкт житлового фонду) корпоративному інвестиційному фонду є операцією з першого постачання житла (об'єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою.

У такому випадку за такою операцією корпоративний інвестиційний фонд, на підставі належним чином складеної і зареєстрованої в ЄРПН забудовником податкової накладної, включає суму ПДВ до складу податкового кредиту, та відповідно до пп. "б" п. 198.5 ПКУ зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ та скласти і зареєструвати в ЄРПН зведену податкову накладну.

У разі, якщо забудовник самостійно не здійснював будівництво житла (об'єкта житлового фонду), а залучав до будівництва житла (об'єкта житлового фонду) підрядника (будівельну компанію), то для цілей оподаткування ПДВ операція підрядника (будівельної компанії) з надання забудовнику послуг із спорудження такого житла є операцією з першого постачання житла (квартир), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою, незалежно від того, матеріали забудовника чи підрядника (будівельної компанії) використовуються для будівництва такого житла.

У такому випадку подальша операція забудовника з постачання прав на житло (об'єкт житлового фонду) корпоративному інвестиційному фонду є операцією з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ.

Отже, після оформлення корпоративним інвестиційним фондом права власності на отримане від забудовника новозбудоване житло (об'єкт житлового фонду) подальші операції корпоративного інвестиційного фонду з постачання такого житла покупцям - фізичним і юридичним особам на підставі основних договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) звільняються від оподаткування ПДВ згідно з пп. 197.1.14 ПКУ.

При цьому у разі, якщо корпоративний інвестиційний фонд до оформлення основних договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) отримував від покупців - фізичних і юридичних осіб забезпечувальні платежі відповідно до укладених з ними попередніх договорів, то операції з перерахунку таких платежів покупцями - фізичними і юридичними особами на рахунок корпоративного інвестиційного фонду не змінюють базу оподаткування ПДВ та не призводять до виникнення податкових зобов'язань з ПДВ у корпоративного інвестиційного фонду.

***

Також читайте: Особливості обліку передачі забудовником житлового будинку власникам квартир та ОСББ