Продаж майнових прав на квартиру працівнику: що в обліку?

Документальне оформлення і бухгалтерський облік

Перш за все зазначені у запитанні операції мають бути оформлені договорами. У запитанні не зазначено, яким саме договором оформлено придбання майнових прав на квартиру. Тож, уявімо, що воно оформлено договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру (між роботодавцем та їх продавцем). Далі (і це вже зазначено у запитанні) укладається трьохсторонній договір відступлення права вимоги, за яким ці майнові права переходять вже до працівника. Обидва договори на сьогодні не вимагають ані нотаріального засвідчення, ані державної реєстрації.

В бухгалтерському обліку придбані майнові права спочатку слід оприбуткувати як актив.  Це ми докладно розглядали тут, при цьому зазначали, що однозначної позиції, у складі яких саме активів відображати придбані майнові права, немає.

Оскільки за своєю суттю майнові права на об'єкт інвестування є правом на одержання у власність об'єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію) (про це - далі), то часто майнові права підприємству-продавцю доводиться відображати як кредиторську заборгованість, а підприємству-покупцю – дебіторську.

Виникатиме така дебіторська заборгованість на дату, яка визначається договором купівлі-продажу майнових прав.  Оскільки обов’язок забудовника поставити власнику майнових прав побудовану квартиру виникає на підставі здійснених ним сплат, то логічно визнавати таку заборгованість поступово, за фактом сплат, на підставі платіжних доручень (банківських виписок). 

Але потім роботодавцю за договором відступлення права вимоги доведеться ці майнові права передати працівнику. Більш того, йдеться про передачу таких прав за плату – адже працівник сплачує роботодавцю певну суму (вартість понесених ним витрат на придбання майнових прав, а може й більшу – в залежності від умов договору).

Отже, таку операцію, на думку автора, можна відобразити як операцію з придбання товару, який потім реалізується. Або ж спочатку відобразити майнові права як дебіторську заборгованість, а потім, при прийнятті рішення їх продати, перекваліфікувати цей актив у товар (як це зробити, див. таблицю).

Втім, оскільки вимоги це робити немає, то правомірною буде і проста заміна дебітора в аналітичному обліку. Але субрахунок дебіторської заборгованості варто  буде змінити з субрахунку 371 на 377 – адже вже йтиметься не про передоплату за квартиру, а про зобов’язання працівника відшкодувати роботодавцю понесені витрати (або платою за передані йому майнові права, в залежності від умов договору).  

Звісно, що, якщо такі операції оподатковуватимуться ПДВ, то постачальнику доведеться складати і реєструвати в ЄРПН і податкові накладні. Але кому їх слід складати, докладніше розглянемо далі.

ПДВ-наслідки

Як роз’яснюють податківці,  оскільки відповідно до пп. 197.1.14  ПКУ операції з постачання майнових прав на нерухоме майно (квартири) для продавця — забудовника об’єкта житлового фонду в цілях оподаткування ПДВ є операцією з першого постачання житла (об’єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20%, то операції з подальшого постачання майнових прав на таке нерухоме майно (квартири) звільняються від оподаткування ПДВ згідно із зазначеним підпунктом.

Отже, в ситуації, яка наведена в запитанні, якщо продавець – це забудовник, то він мав визнати податкове зобов’язання з ПДВ. При цьому оскільки спеціальних правил визначення дати визнання такого податкового зобов’язання ПКУ не встановлює, то воно визнається за датою «першої події».  Оскільки акт приймання-передачі майнових прав не оформляється, то такою датою буде дата надходження до забудовника сплат від роботодавця.

Для самого роботодавця, який переуступає ці майнові права працівнику (право вимоги за ними), це буде вже друга операція, яка дорівнюється до постачання житла, і вона ПДВ не оподатковується. Тобто, кошти, які надходитимуть від працівника як вартість майнових прав чи компенсації витрат роботодавця, понесених у зв’язку із їх придбанням, ПДВ не оподатковуватимуться.  

Не виникає при цьому і коригування сум ПДВ, які були використані як податковий кредит при придбанні таких майнових прав. Як роз’яснюють податківці, операція з уступки покупцем (первинним кредитором) права вимоги новому кредитору не спричиняє податкових наслідків з ПДВ для постачальника. Постачальник (боржник) на дату заміни кредитора у зобов’язанні не коригує податкові зобов’язання з ПДВ, визначені на дату отримання ним попередньої (авансової) оплати, оскільки відсутні законодавчо визначені підстави для такого коригування, та не складає податкову накладну на нового кредитора, оскільки податкова накладна вже складена на дату першої події операції (отримання авансу).

Але відповідно до пп. 198.5 ПКУ, роботодавець повинен визнати податкове зобов’язання з ПДВ, виходячи з ціни придбання майнових прав (пп. 189.1 ПКУ), оскільки вони будуть використані в операції, яка звільнена від оподаткування ПДВ.

Зверніть увагу: звітним періодом, коли слід визнати таке податкове зобов’язання, має бути або період, у якому придбаний актив фактично використано в неоподаткованій операції, або той період, у якому прийняте рішення про таке використання. Отже, роботодавцю слід визнавати таке податкове зобов’язання у тому місяці, в якому, зокрема, укладено договір про передачу права вимоги працівнику і одразу з усієї вартості майнових прав без урахування ПДВ (а не у наступних місяцях, коли працівник сплачуватиме роботодавцю, пропорційно отриманих коштів).

Бухгалтерський облік

Про документальне оформлення  вже розповіли вище. Тож, на підставі оформлених документів роботодавець приймає рішення, як йому відобразити в бухобліку здійснені операції.

Якщо він вирішить, що йдеться про перепродаж майнових прав, то має право зробити проведення: