Нюанси продажу нерухомості «єдинником» - юрособою

Запитання: ТОВ (платник ІІІ групи ЄП, ставка 3% з ПДВ) планує продати нерухомість, балансова вартість якої 1 млн грн, знос на дату продажу - 600 тис. грн. Покупець платить 60% договірної вартості протягом тижня після підписання договору, решту 40% - протягом року. Коли потрібно перевести основні засоби в групу продажу? Що буде базою оподаткування ЄП? Коли ТОВ отримає 60% платежу, то перевищить 5 млн грн обсягу доходу. Які будуть наслідки?

Відповідь:

Бухоблік

Для цілей бухобліку згідно з п. 4 П(С)БО 7, основні засоби – це матеріальні активи, які підприємство/установа утримує з метою використання їх у процесі виробництва/діяльності або постачання товарів, надання послуг, здавання в оренду іншим особам або для здійснення адміністративних і соціально-культурних функцій, очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких більше одного року (або операційного циклу, якщо він довший за рік). Тобто це майже те саме, що і в податковому обліку, лише без законодавчо встановленого вартісного критерію (його підприємства встановлюють самостійно) і обмеження щодо невиробничих необоротних матеріальних активів. 

У бухобліку одночасно із визнанням доходу від продажу об’єкта ОЗ (на суму виручки, за винятком ПДВ для платників ПДВ) визнаються і витрати – як у сумі балансової (залишкової) вартості таких ОЗ, так і у сумі решти витрат, пов’язаних із їх реалізацією. Таким чином, до фінрезультату в бухобліку включається лише прибуток, тобто різниця між такими доходами та витратами.

Оподаткування єдиним податком

Для цілей оподаткування згідно з пп. 14.1.138 ПКУ, основні засоби – це матеріальні активи, у тому числі запаси корисних копалин наданих у користування ділянок надр (крім вартості землі, незавершених капітальних інвестицій, автомобільних доріг загального користування, бібліотечних і архівних фондів, матеріальних активів, вартість яких не перевищує 6000 гривень, невиробничих основних засобів і нематеріальних активів), що призначаються платником податку для використання у господарській діяльності платника податку, вартість яких перевищує 6000 гривень і поступово зменшується у зв'язку з фізичним або моральним зносом та очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких з дати введення в експлуатацію становить понад один рік (або операційний цикл, якщо він довший за рік). 

Для юросіб III групи єдиного податку встановлено спеціальне правило. За п. 292.2 ПКУ, при продажу ОЗ юрособами - платниками єдиного податку III групи дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких ОЗ. Але якщо ОЗ продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

Що таке залишкова балансова вартість для «єдинників», ПКУ не визначає (визначення в пп. 14.1.9 ПКУ для платників єдиного податку не працює). Для цілей бухобліку згідно з п. 4 П(С)БО 7 це різниця між первісною (переоціненою) вартістю необоротного активу і сумою його накопиченої амортизації (зносу). Але нарахування «податкової» амортизації ОЗ нормами  ПКУ від «єдинників», навіть юросіб, не вимагається. Отже, виходить, що залишкова балансова вартість для застосування норм п. 292.2 ПКУ - це показник, який юрособа – платник єдиного податку III групи бере з даних бухобліку. 

Це підтверджують і податківці. Зокрема, у листі від 14.07.2017 р. №1186/6/99-99-12-02-03-15/ІПК ДФСУ роз’яснює: «дохід від продажу ОЗ після їх використання більше 12 календарних місяців визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу, та залишковою балансовою вартістю цих ОЗ. А залишкова балансова вартість для цього випадку визначається згідно з П(С)БО 7».

Чи буде сума такого доходу включатися до розрахунку обсягу доходів, який дає право перебувати у I, II або III групах платників єдиного податку? 

Так, п. 291.4 ПКУ при визначенні груп платників єдиного податку, одним з критеріїв для І-ІІІ груп зазначає річний обсяг доходу суб’єктів господарювання. І перевищення цього критерію може призвести до переходу на загальну систему оподаткування.

У листі від 14.07.2017 р. №1186/6/99-99-12-02-03-15/ІПК ДФСУ роз’яснює: «до річного обсягу доходу юридичної особи - платника єдиного податку, що дає право перебувати на спрощеній системі у третій групі, включається сума доходу від операції з продажу ОЗ, яка була оподаткована єдиним податком». 

У разі перевищення протягом календарного року цього обсягу цей платник зобов'язаний перейти на загальну систему оподаткування з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, у якому відбулося таке перевищення. Більш докладно про це читайте тут >>>

Про заповнення декларації з єдиного податку  читайте тут.

Таким чином, якщо ОЗ використовувалися більше 12 календарних місяців, до річного обсягу доходу у юросіб III групи потраплятиме лише різниця між сумою коштів, отриманою від продажу, та залишковою балансовою вартістю цих ОЗ, оскільки саме з такої різниці ці юрособи сплачують єдиний податок.

Покажемо на прикладі облік та оподаткування продажу нерухомості, балансова вартість якої становить 1 000 000 грн, знос на дату продажу - 600 000 грн. Нерухомість продається за 1 000 0000 грн, в т.ч. ПДВ - 1 666 666,67 грн.

Дохід від продажу нерухомості становить: 10 000 000,00 грн (виручка від продажу з ПДВ) - 1 666 666,67 грн (сума ПДВ) – 1 000 000,00 грн (балансова вартість) =  7 333 333,33 грн. Але при цьому дохід визнається на дату отримання грошових коштів. Тому в момент першого платежу в розмірі 60% дохід визнається у повній сумі цього платежу, оскільки сума першого платежу менше, ніж загальна сума доходу від продажу нерухомості для цілей оподаткування єдиним податком. 

При отриманні першого платежу підприємство перевищить межу дозволеного доходу в 5 млн грн.

Суму доходу, що перевищує 5 млн грн, потрібно оподаткувати єдиним податком за подвійною ставкою 6% та перейти на загальну систему з наступного кварталу. 

Якщо другий платіж буде отримано ще під час перебування на єдиному податку, то у момент другого платежу визнається решта доходу як різниця між 7 333 333,33 грн та 6 000 000,00 грн і теж оподатковується за подвійною ставкою ЄП.

Якщо другий платіж буде отримано під час перебування на загальній системі, то він збільшить фінрезультат до оподаткування відповідно до пп. 140.5.12 ПКУ, але це лише якщо підприємство застосовує податкові різниці відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ. Для відображення цієї різниці передбачено рядок 3.1.2 додатка РІ до декларації з податку на прибуток.

ДФС у Черкаській області в ІПК від 26.01.2018 р. №298/ІПК/23-00-12-0413 вважає, що це не стосується тих, хто не застосовує податкові різниці відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ. Наш коментар до цієї ІПК – тут>>

Бухгалтерський і податковий облік продажу основних засобів у ЮО — платника ЄП