Порядок визначення виручки від відчуження необоротних матеріальних активів юридичними особами на спрощеній системі оподаткування регламентовано пп. 292.2 ПКУ. За загальним правилом цього пункту, якщо основні засоби перебували у використанні понад 12 календарних місяців з дати введення в експлуатацію, об'єктом оподаткування є позитивна різниця між доходом від продажу та залишковою балансовою вартістю таких активів. Водночас щодо інвестиційної нерухомості виникає низка специфічних правових нюансів.
У бухгалтерському обліку згідно з пп. 4 НП(С)БО 32 до цієї категорії належать земельні ділянки, будівлі, споруди або їх частини, які утримуються заради отримання орендних платежів за договором фінансової оренди чи приросту капіталу. Податковий кодекс України не містить окремого терміна для інвестиційної нерухомості, тому для цілей оподаткування слід керуватися критеріями основних засобів, закріпленими у пп. 14.1.138 ПКУ (матеріальні активи вартістю понад 20 000 грн зі строком служби більше одного року, вартість яких поступово зменшується через знос).
Якщо йдеться про продаж земельної ділянки (навіть коли вона класифікована як інвестиційна нерухомість), спецправило абзацу другого пункту 292.2 ПКУ не діє. Підпункт 14.1.138 ПКУ прямо вилучає землю з визначення основних засобів. Окрім цього, контролюючі органи вказують на неможливість застосування різниці через те, що земля не підлягає амортизації й не має залишкової вартості (див, наприклад, ІПК ДПСУ від 14.10.2024 р. №4800/ІПК/99-00-04-03-03). Отже, при відчуженні ділянки весь обсяг виручки включається до бази оподаткування єдиним податком.
Щодо будівель, споруд та окремих приміщень, то вони відповідають визначенню основних засобів, що дозволяє застосовувати положення абзацу другого пп. 292.2 ПКУ. Зокрема, у категорії 108.01.02 ЗІР («Чи застосовується норма абзацу другого п. 292.2 ст. 292 ПКУ для визначення бази оподаткування ЄП у разі здійснення реалізації ЮО – платником ЄП третьої групи квартири, яка обліковувалася на балансі як інвестиційна нерухомість і перебувала в оренді понад 12 місяців?») податківці визнають, що продаж квартири, яка перебувала в оренді понад 12 місяців і рахувалася інвестиційною нерухомістю, оподатковується за правилом різниці за п. 292.2 ПКУ. Проте вирішальне значення має обрана підприємством модель обліку відповідно до пп. 16 НП(С)БО 32:
1. Модель обліку за первісною вартістю (за вирахуванням накопиченої амортизації та втрат від знецінення за НП(С)БО 28 «Зменшення корисності активів» (п. 18 НП(С)БО 32)
За такого підходу актив систематично амортизується, а сформована в обліку залишкова балансова вартість цілком відповідає сутності підпункту 14.1.9 ПКУ. У цьому випадку юридична особа має повне право визначити дохід платника єдиного податку виключно як різницю між виручкою та залишковою вартістю об'єкта.
2. Модель обліку за справедливою вартістю
Об'єкти за цією моделлю не амортизуються, а регулярно переоцінюються на кожну дату балансу. Через відсутність амортизації формальне податкове визначення «залишкової вартості» (пп. 14.1.9 ПКУ) застосувати складно. Попри те, що в роз'ясненні з категорії 108.01.02 ЗІР податківці не висунули прямих обмежень щодо моделі обліку, зберігається фіскальний ризик: під час перевірки контролери можуть провести аналогію із земельними ділянками та зажадати включення до оподатковуваного доходу всієї виручки від реалізації. Щоб уникнути фінансових втрат, за наявності обліку за справедливою вартістю доцільно отримати індивідуальну податкову консультацію.
Висновки
- Будівлі та споруди, що входять до складу інвестиційної нерухомості та використовувалися в оренді понад 12 місяців, підпадають під податкове визначення основних засобів для цілей розрахунку єдиного податку;
- При оцінці інвестиційної нерухомості за моделлю первісної вартості підприємство має законне право оподатковувати лише різницю між продажною ціною та залишковою балансовою вартістю з урахуванням амортизації;
- У разі застосування моделі обліку за справедливою вартістю нарахування амортизації не відбувається, що створює ризик вимоги контролерів сплатити єдиний податок з повної суми продажу та потребує захисту через отримання індивідуальної податкової консультації.
Найкращі консультації – тепер у Telegram та Viber!
Читайте відповіді «Дебету-Кредиту» на найцікавіші та найактуальніші запитання у популярних месенджерах!
Доступ до повного тексту цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Ще не передплатник, проте теж хочете скористатись такою можливістю?
Оформіть пакет «Мій асистент» усього за 199 грн/міс або спробуйте безкоштовну передплату на 14 днів прямо зараз
