Надання в оренду нерухомості через ФОПа - "єдинника": які особливості?

Відповідно до пп. 170.1.3 ПКУ, нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через ФОП або юрособу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів.

Доходи оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за їх рахунок за ставкою, визначеною пп. 167.1 ПКУ – 18% (див. пп. 170.1.4 ПКУ). Окрім того, слід утримати ВЗ – 1,5%.

Тут ми зазначали, що представницькі функції слід розуміти як представництво, яке відповідно до ст. 237 ЦКУ є правовідношенням, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Слід звернути увагу на обов’язковість  дотримання письмової форми договору про представництво. При цьому, ст. 238 ЦКУ встановлено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Таким чином, між нерезидентом і ФОП укладається договір доручення, за яким ФОП здає нерухомість в оренду. Причому ПКУ не містить заборони для ФОП на ЄП здійснювати таку діяльність. Тому ФОП на ЄП може здійснювати таку діяльність, якщо в його реєстраційних даних є такий вид господарської діяльності (код КВЕД), як надання майна в оренду – код 68.20.

Якщо ФОП на ЄП надає нерухомість в оренду, він має дотримуватися обмеження, наведеного в пп. 291.5.3 ПКУ – не можна надавати в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.

Причому до складу оподатковуваного ЄП доходу ФОП включає тільки суму отриманої від нерезидента винагороди, а не всю суму отриманої від орендодавця орендної плати.

Тому що відповідно до пп. 292.4 ПКУ у разі надання послуг, виконання робіт за договорами доручення, комісії, транспортного експедирування або за агентськими договорами доходом є сума отриманої винагороди повіреного (агента).

Наприклад, ФОП отримав від орендодавця 10 000 грн орендної плати.

З цієї суми утримано ПДФО 1 800 грн (10 000 х 18%) і ВЗ 150 грн (10 000 х 1,5%).

Нехай згідно з договором винагорода ФОП – 1 000 грн. Отже, цю винагороду ФОП, якщо це передбачено договором, також утримує з коштів отриманої орендної плати. Таким чином, саме ця сума 1 000 грн. включається до складу оподатковуваного доходу ФОП.

Підлягає перерахуванню нерезиденту 7 050 грн (10 000 – 1 800 – 150 – 1 000).

В додатку 4ДФ виплата такого доходу нерезиденту має відображатися з ознакою доходу:

• 106, якщо в оренду надається земельна частка (пай);
• 195, якщо надається в оренду земельна ділянка сільгосппризначення чи майновий пай;
• 196, якщо надається в оренду інше майно, ніж зазначено вище.

Але щоб зазначити таку виплату в додатку 4ДФ, у нерезидента має бути РНОКПП (реєстраційний номер облікової картки платника податків) (раніше він називався – ІПН). Якщо такого номера нерезидент не має, перш, ніж здавати майно в оренду, такий номер потрібно отримати в податковій службі.