Податки при продажу юрособою на ЄП нерухомості фізособі

ЄП - 5%

Правило визначення доходу при продажу юрособою платником ЄП основних засобів визначено в пп. 292.2 ПКУ:

1. дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу ОЗ;
2. якщо ОЗ продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких ОЗ, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

Таким чином, якщо нерухомість, яку продає юрособа, перебувала на балансі юрособи більше 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, доходом буде по суті прибуток від продажу (різниця між доходом від продажу і балансовою вартістю). А якщо продаж здійснюється за балансовою вартістю, то сума доходу буде 0 грн. Тоді ЄП взагалі не буде.

Якщо ж продана нерухомість перебувала на балансі менше 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію чи взагалі не вводилася в експлуатацію, дохід визначатиметься як сума коштів, отриманих від продажу. На цю суму доходу і нараховуватиметься ЄП за ставкою 5%.

Більш докладно про це – у нашому матеріалі.

Чи утримувати ПДФО і ВЗ?

За загальним правилом, ні, тому що фізособа не отримує дохід, навпаки, фізособа купує нерухомість. Щоправда, дохід може виникнути на різницю між ринковою вартістю нерухомості і балансовою вартістю. Детальніше про це тут.

Така різниця буде додатковим благом, згідно з пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ.

Причому база оподаткування для утримання ПДФО визначатиметься згідно з пп. 164.5 ПКУ, тобто, із застосуванням «натурального» коефіцієнта, який для ставки ПДФО 18% складає 1,219512.

Наприклад, якщо балансова вартість нерухомості, за якою вона продається, 100 000 грн, а ринкова 300 000 грн, дохід у вигляді додаткового блага становитиме 200 000 грн. (300 000 – 100 000). В цьому разі база оподаткування ПДФО становитиме 243 902,43 грн (200 000 х 1,219512), а сума ПДФО – 43 902,43 грн (243 902,43 х 18%).

А для ВЗ подібний коефіцієнт не передбачено, тому він обчислюється від суми доходу. Отже, ВЗ складає 3 000 грн (200 000 х 1,5%).

Але чи потрібно сторонам визначати ринкову вартість проданої нерухомості?

Наприклад, податкова наполягає на тому, що при продажу нерухомості потрібно проводити її незалежну оцінку.

Тож, якщо оціночна вартість перевищить договірну, різниця буде вважатися додатковим благом, яке потрібно оподатковувати ПДФО і ВЗ.

Податкова аргументує власну позицію, посилаючись на норми ст. 172 ПКУ. Але ці норми стосуються ситуації, коли нерухомість  продає фізособа, а не юридична особа. Тому немає підстав застосовувати висновок податкової до продажу нерухомості юридичною особою. Причому іншими нормативними документами не встановлено обов’язку визначати оціночну вартість нерухомості в разі її продажу юридичною особою.

У будь-якому разі, ця ситуація є потенційно конфліктною і в разі податкової перевірки може бути під пильною увагою податкової.

Тому, якщо юрособа не бажає зайвих суперечок з податковою і можливих донарахувань податків, може бути доречним таки зробити оцінку нерухомості. Якщо вона буде вищою за балансову вартість, доведеться утримати ПДФО і ВЗ з суми перевищення.

Державне мито

Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 1 ст. 657 ЦКУ).

За нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу згідно з абз. «д» п. 3 ст. 3 Декрету Про державне мито справляється державне мито в розмірі 1% суми договору, але не менше 1 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 грн).

Таким чином, якщо договірною вартістю є балансова вартість, то саме з балансової і обчислюється держмито.

Щоправда, сторони самі погоджують між собою, хто буде сплачувати держмито. Це може бути як продавець, покупець, так і разом сторони в розмірі, погодженому між ними. Наприклад, половину мита сплачує одна сторона, іншу половину інша.