Зарахування поліпшення орендованого майна фізособи в рахунок орендної плати: які податкові наслідки?

Згідно зі ст. 778 ЦКУ:

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

2. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. 

3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

4. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Отже, сторони можуть погодитися, що вартість поліпшення об’єкта буде зарахована в рахунок орендної плати. Це змінює лише форму розрахунків за користування орендованим приміщенням та не впливає на оподаткування доходів фізособи від надання майна в оренду.

А оскільки замість грошової форми оплати орендодавцю надається поліпшення його майна, то орендар тут виступає продавцем такого поліпшення і у нього виникає ПДВ та дохід від реалізації поліпшення. В обліку у орендаря це буде виглядати так (цифри умовні):

Операції з нарахування орендної плати та зарахування вартості поліпшення приміщення проводяться кожний місяць до повного врахування вартості поліпшення в рахунок орендної плати або до тих пір, поки сторони будуть мати таке бажання. В будь-який момент сторони можуть змінити форму розрахунків із зарахування на грошову форму.

Якщо до моменту повернення приміщення орендодавцю не буде погашено (зараховано) всю вартість поліпшення приміщення, то тим самим орендодавець отримає дохід у вигляді непогашеної вартості такого поліпшення. Цей дохід відповідає вимогам пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ: вартість безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначена за правилами звичайної ціни, а також сума знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку.

Доходом орендодавця буде непогашена вартість поліпшення, визначена за правилами звичайної ціни, яка може не співпадати з фактично понесеними витратами орендаря. Щоб у податківців не було претензій щодо рівня звичайної ціни поліпшення, варто провести його професійну оцінку і орієнтуватися саме на неї.

Якщо вартість поліпшення буде частково зарахована в рахунок орендної плати на момент закінчення оренди, то оподатковуватись буде різниця між звичайною ціною поліпшення та його вішкодованою частиною.

Як розрахувати суму ПДФО та військового збору з додаткового блага у негрошовій формі, читайте тут, а про заповнення додатку 4ДФ – тут,  тут  та тут.

Також читайте тут.