Чи має право підприємство орендувати квартиру під офіс?

Чи можна орендувати квартиру під офіс?

Питання правомірності оренди квартири під офіс є доволі спірним. Так, в ЦКУ питанню оренди передбачено дві глави: 58 «Найм (оренда)» та глава 59 «Найм (оренда) житла».

За договором найму (оренди), наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За договором найму (оренди) житла, одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

При цьому, згідно з п. 2 ст. 813 ЦКУ, якщо наймачем, за договором найму житла, є юрособа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізосіб. Тобто, якщо укладається саме договір найму житла, то використовувати його юрособа зобов’язана лише для проживання фізосіб.

Однак, з іншої сторони у главі 59 ЦКУ не вказується, що при здачі в житла в найм обов'язково треба застосовувати положення цієї глави й укладати саме договір найму (оренди) житла. Тобто підприємство може укласти із фізособою договір оренди (ст. 58 ЦКУ). За цим же договором обмежень щодо використання такого майна не передбачено. Окрім цього відповідно до ст. 150 ЖКУ громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей, мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

Наприклад, ст. 6 ЖКУ заборонено надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру. Але робота офісу не передбачає промислового характеру використання. На невизначеність ситуації вказує і КСУ у рішенні від 02.03.2011 р. у справі №2-7/2011, у якому, зокрема, зазначається про неврегульованість цього питання.

Відома і позитивна судова практика щодо цього питання (наприклад, рішення вiд 12.02.2013 р. №22-ц/796/2217/2013 та вiд 27.10.2011 р. №2-3268/11), у яких зазначається, що у разі відсутності внутрішнього перепланування, та невикористання приміщення під промислове виробництво підстав для заборони оренди квартири під офіс немає.

Тож при такій оренді необхідно зважати на те, чи не порушує права інших власників квартир використання квартири під офіс.

Отже, якщо дотримуватися точки зору, що прямої заборони винаймати житлові приміщення під офіс ЦКУ не містить, а тільки встановлює вимоги щодо цільового призначення договору найму житла, тобто другої з вищевикладених позицій, то за наявності правильно оформленого договору (з дотриманням вимог норм глави 58 ЦКУ) і за відсутності суперечок між сторонами визнання правочину недійсним на підставі закону не загрожує.

Та все ж таки існує ризик, що податківцями такий договір буде визнано нечинним (хоча для цього їм необхідно буде звернутись до суду, оскільки саме суд приймає рішення про визнання договору нечинним). Та попри все факт того, що квартира використовується не за її призначенням (зокрема, проживання фізосіб) не може свідчити про те, що договір її оренди є не чинним.

Зверніть увагу, що на думку податківців («ЗІР», категорія 102.05) необоротний актив житлового фонду підпадає під визначення «невиробничого основного засобу» згідно з пп. 138.3.2 ПКУ, амортизація таких основних засобів у податковому обліку відповідно до пп. 138.3 ПКУ не нараховується. На орендовану квартиру підприємство звичайно амортизацію не нараховує. Проте, якщо буде здійснено поліпшення/модернізацію такого приміщення (із створенням необоротного активу), то, з огляду на вищевказане роз’яснення ДФС, є ймовірність того, що податківці не захочуть бачити серед витрат амортизацію такого поліпшення/модернізації.

Нотаріальне посвідчення договору

Посвідченню підлягає лише договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше (п. 2 ст. 793 ЦКУ). Щодо договору про найм житла, то його нотаріальне посвідчення обов’язкове лише, якщо найм здійснюється із викупом (п. 2 ст. 811 ЦКУ).

Право на витрати

Відповідно до п. 5 та 6 П(С)БО 16 витрати відображаються в бухобліку одночасно зі зменшенням активів або збільшенням зобов'язань. Витратами звітного періоду визнаються або зменшення активів, або збільшення зобов'язань, що призводить до зменшення власного капіталу  підприємства (за винятком зменшення капіталу внаслідок його вилучення або розподілу власниками), за умови, що ці витрати можуть бути достовірно оцінені.

Таким чином, суми орендної плати включаються до витрат підприємства за правилами бухобліку – за датою нарахування. При цьому, звертаємо увагу, що до витрат підприємства потрапляє вся сума орендної плати (тобто, і сума сплаченого ПДФО та ВЗ), оскільки спочатку здійснюється нарахування повної суми доходу (запис Дт 92 Кт 631 або 685), а потім проводяться утримання (записи Дт 631 або 685 Кт 6411/642). Оскільки орендар згідно з пп. 170.1.2 ПКУ є податковим агентом орендодавця (за умови, що орендодавець фізособа), то він утримує податки із суми доходу фізособи та за рахунок такого доходу.