Продаж нерухомості та автомобілю фізособі: чи потрібна оцінка ОЗ?

Не будемо детально зупинятися на оформленні операцій продажу нерухомого майна та автомобіля, проте нагадаємо основні моменти. Рішення про продаж об’єктів ОЗ здійснюється за рішенням керівництва. І лише на підставі розпорядження керівника (наказу) виникають підстави перевести такі об’єкти ОЗ до необоротних активів та груп вибуття, утримуваних для продажу за П(С)БО 27, і при умові, що:

• економічні вигоди очікується отримати від продажу активів, а не від їх використання за призначенням;
• вони готові до продажу у їх теперішньому стані;
• їх продаж, як очікується, буде завершено протягом року з дати визнання їх такими, що утримуються для продажу;
• умови їх продажу відповідають звичайним умовам продажу для подібних активів;
• здійснення їх продажу має високу ймовірність, зокрема, якщо керівництвом підприємства підготовлено відповідний план або укладено твердий контракт про продаж, здійснюється їх активна пропозиція на ринку за ціною, що відповідає справедливій вартості.

Відповідно до п. 6 та п. 29 П(С)БО 7 на необоротні активи, утримувані для продажу, амортизація не нараховується. Нарахування амортизації припиняється починаючи з місяця, що настає за місяцем вибуття об’єкта ОЗ (здійснюється проведення Дт 286 Кт 10). 

Відповідно до ст. 208 ЦКУ договори купівлі — продажу нерухомості та автомобіля між фізичною та юридичною особою укладаються у письмовій формі. 

Що стосується договору купівлі — продажу автомобіля, то нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається. Відповідно до п. 3 Порядку №1388 держреєстрація транспортних засобів проводиться сервісними центрами МВС, а також може проводитися через центри надання адміністративних послуг.

Згідно з ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. А також за ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна та держреєстрація прав на нього здійснюються нотаріусом одночасно. Саме в цей момент право власності переходить від продавця нерухомості до покупця. І враховуючи п. 8 П(С)БО 15 в цей період і визнається дохід від реалізації.

1) Чи обов'язково потрібна незалежна оцінка даних об'єктів основних засобів?

Стаття 7 Закону про оцінку майна визначає випадки, коли оцінка є обов’язковою, серед таких випадків є оподаткування майна згідно з законом. У цьому випадку експертно-грошова оцінка незалежного сертифікованого оцінювача, обов’язкова при відчуженні майна, яке перебуває у власності фізособи. Аналогічне підтвердження знаходимо у пп. 1.11 п. 1 гл. 2 розділу ІІ  Порядку №296/5, де сказано, що оціночна вартість необхідна під час проведення операцій з продажу (обміну) фізичними особами об'єктів нерухомості. І, наприклад, нотаріусом не вимагається звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, яка відчужується юрособою, якщо інше не встановлено ст. 13 Закону про оцінку земель.

Отже, незалежна оцінка під час продажу нерухомого майна та автомобіля може проводитися лише за бажанням сторін.

2) Чи можливий продаж за балансовою вартістю?

Загальне правило: Згідно з п. 9 П(С)БО 27 необоротні активи, утримувані для продажу, відображаються в бухобліку та фінзвітності на дату балансу за найменшою з двох величин - балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації (чиста вартість реалізації, це очікувана ціна реалізації запасів в умовах звичайної діяльності за вирахуванням очікуваних витрат на завершення їх виробництва та реалізацію).

Далі продаж активів у бухобліку відображається як звичайна операція реалізації. Якщо платник податку на прибуток коригує фінрезультат до оподаткування на різниці, передбачені ПКУ, потрібно врахувати ст. 138 ПКУ, зокрема п. 138.1 та п. 138.2 ПКУ, які вказують, як збільшується та зменшується фінрезультат до оподаткування під час продажу ОЗ.

Що стосується ПДВ, то згідно з п. 188.1 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів визначається виходячи з їх договірної вартості. Проте потрібно пам’ятати про граничне обмеження за абз. 2 п. 188.1 ПКУ. База оподаткування з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухобліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни). Фактично лише у разі відсутності обліку ОЗ юрособі допоможе наявність експертної оцінки, яка буде підтверджувати звичайну ціну активів.

Також податківці підкреслюють (див. ІПК від 09.10.2018 р. №4360/6/99-99-15-03-02-15/ІПК), що у випадку, коли фактична (договірна) вартість активів є меншою за вартість, яка визначена у звіті професійного оцінювача, але є більшою за їх балансову вартість, базою є договірна вартість, але не нижче залишкової вартості за даними бухгалтерського обліку. 

Наостанок нагадаємо, що пов’язаність осіб за пп. 14.1.159 ПКУ жодним чином не впливає на операції продажу нерухомого майна та автомобіля фізособі. У разі продажу підприємством (юрособою) власного майна таке підприємство не є податковим агентом. Але обов’язки податкового агента можуть виникнути в разі, якщо фізособі — платнику податків надаватиметься індивідуально призначена знижка звичайної ціни (вартості) такого майна (пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ). У такому випадку дохід оподатковуватиметься як додаткове благо.

Якщо додаткові блага надаються у негрошовій формі, сума ПДФО об'єкта оподаткування обчислюється за правилами, визначеними п. 164.5 ПКУ. Базою оподаткування є вартість такого доходу, розрахована за звичайними цінами, правила визначення яких встановлені згідно з ПКУ, помножена на коефіцієнт (у 2018 році - це 1,219512). Власне, лише у цьому випадку юрособі і стане у нагоді незалежна оцінка майна. А в інших випадках діапазон для визначення податкових різниць та бази для ПДВ береться з урахуванням бухгалтерської залишкової вартості майна.