Продаж нерухомості юрособою-"єдинником" 5% у 2026 році: податки, ризики та проведення (аудіоверсія)

Оподаткування продавця (юридична особа на ЄП 3 групи)

Єдиний податок (ЄП)

Порядок визначення доходу юрособи від продажу основних засобів регламентовано пп. 292.2 ПКУ. База оподаткування залежить виключно від фактичного строку використання об'єкта:

Експлуатація понад 12 календарних місяців із дня введення в експлуатацію: доходом визнається позитивна різниця між сумою отриманих коштів від продажу та залишковою балансовою вартістю на день відчуження:

• База ЄП: 1 000 000 грн - 100 000 грн = 900 000 грн;
• Сума ЄП (5%): 900 000 грн × 5% = 45 000 грн.

Експлуатація менше 12 календарних місяців: доходом визнається вся виручка від продажу об'єкта:

• База ЄП: 1 000 000 грн;
• Сума ЄП (5%): 1 000 000 грн × 5% = 50 000 грн.

Військовий збір (ВЗ)

Згідно з пп. 3 пп. 1.1 та пп. 3 1.3 пп. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ юридичні особи — платники єдиного податку 3 групи сплачують військовий збір у розмірі 1% від доходу, розрахованого за правилами статті 292 ПКУ:

• При використанні понад 12 місяців: 900 000 грн × 1% = 9 000 грн;
• При використанні менше 12 місяців: 1 000 000 грн × 1% = 10 000 грн.

Податок на додану вартість (ПДВ)

Підприємство застосовує ставку ЄП 5% (без реєстрації платником ПДВ), тому на підставі пп. 1 пп. 297.1 ПКУ операція звільнена від нарахування ПДВ.

Обов'язкові платежі при нотаріальному посвідченні

Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1%)

Платником є покупець — фізична особа відповідно до пп. 9 частини першої ст. 1 Закону №400/97-ВР. Об'єктом оподаткування відповідно до пункту 8 статті 2 цього Закону є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу:

• 1 000 000 грн × 1% = 10 000 грн.

Зверніть увагу: звільнення від сплати пенсійного збору для громадян, які купують нерухомість «уперше», поширюється виключно на житловий фонд (квартири, житлові будинки). Під час придбання нежитлового (комерційного) приміщення цей збір сплачується обов'язково.

Державне мито/плата за вчинення нотаріальних дій (1%)

Сплачується за посвідчення договору відчуження нерухомості:

• у державного нотаріуса — державне мито в розмірі 1% від суми договору (але не нижче оціночної вартості) згідно зі ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито»;
• у приватного нотаріуса — плата за домовленістю сторін відповідно до ст. 31 Закону «Про нотаріат» (на практиці вона зазвичай дорівнює тим самим 1% або складається з 1% та супутніх технічних витрат).

Сума становить: 1 000 000 грн×1%=10 000 грн.

За законом обов'язок сплати мита покладається на сторону, в чиїх інтересах вчиняється дія (традиційно — на продавця), проте на практиці за домовленістю сторін ці витрати нерідко сплачує покупець або сторони ділять їх порівну.

Ризики ціноутворення та оподаткування покупця-фізособи

Продаж за повною оціночною вартістю (1 000 000 грн).

У фізичної особи не виникає оподатковуваного доходу, оскільки майно придбано за справедливою ринковою ціною.

Продаж нижче оціночної вартості (наприклад, за залишковою вартістю 100 000 грн).

Для самої юридичної особи база ЄП визначається за сумою фактично отриманих коштів (п. 292.2 ПКУ). Однак у покупця — фізичної особи виникає суттєвий податковий ризик:

Податкові органи можуть кваліфікувати різницю між оціночною та договірною вартістю як індивідуальну знижку, тобто додаткове благо за пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ.

Юридична особа визнається податковим агентом і зобов'язана нарахувати та сплатити до бюджету:

• ПДФО 18% із застосуванням «натурального» коефіцієнта для негрошових доходів згідно з пп. 164.5 ПКУ (K = 1 / (1 - 0,18) х 1,219512): (1 000 000 - 100 000) х 1,219512 х 18% = 197 560,94 грн.

Військовий збір 5% без застосування натурального коефіцієнта:

• 900 000 х 5% = 45 000 грн.

Дохід із суми знижки обов'язково відображається в Додатку 4ДФ об'єднаного зарплатного розрахунку з ознакою доходу «126».

Рекомендація: встановлювати ціну договору на рівні не нижче незалежної експертної оцінки (1 000 000 грн).

Бухгалтерський облік реалізації приміщення (НП(С)БО 27)

Перед продажем об'єкт переводиться зі складу основних засобів до категорії утримуваних для продажу на підставі наказу керівника, після чого відображається продаж оборотного активу:

Примітка: з місяця, наступного за переведенням на субрахунок 286, нарахування амортизації припиняється. У разі надходження передоплати до передачі об'єкта розрахунки доцільно проводити із застосуванням субрахунку 681 «Розрахунки за авансами одержаними».

Висновки

• Податкові зобов'язання підприємства-продавця: якщо приміщення використовувалося понад 12 календарних місяців, базою для оподаткування є різниця між ціною продажу та залишковою вартістю (900 000 грн), з якої сплачується 45 000 грн єдиного податку (5%) та 9 000 грн військового збору (1%), без нарахування ПДВ; у разі володіння менше 12 місяців податки сплачуються з усієї суми (1 000 000 грн);
• Обов'язкові витрати під час угоди: при нотаріальному посвідченні покупець-фізособа зобов'язаний сплатити 1% збору до Пенсійного фонду (10 000 грн), оскільки звільнення для першого придбання не поширюється на нежитловий фонд, а також сплачується 1% державного мита або плати за домовленістю сторін (10 000 грн);
• Ціноутворення та порядок дій: продаж необхідно здійснювати за ціною не нижче повної оціночної вартості (1 000 000 грн) із перерахуванням коштів у безготівковій формі, що убезпечує підприємство від обов'язку утримувати з покупця ПДФО (18% із коефіцієнтом 1,219512) та військовий збір (5%) як із суми додаткового блага. Після оформлення угоди бухгалтеру обов'язково слід подати повідомлення за формою №20-ОПП.