Бухоблік квартири, призначеної для перепродажу

Два варіанта обліку квартири на балансі

На наш погляд, в даній ситуації квартира може обліковуватися за одним з двох варіантів:

1. у складі необоротних активів, утримуваних для продажу;
2. у складі інвестиційної нерухомості.

Розглянемо особливості кожного варіанту:

Необоротні активи для продажу

Необоротний актив визнається утримуваним для продажу у разі, якщо (див. п. 1 розд. ІІ НП(С)БО 27):

• економічні вигоди очікується отримати від його продажу, а не від їх використання за призначенням;
• він готовий до продажу у його теперішньому стані;
• його продаж, як очікується, буде завершено протягом року з дати визнання їх такими, що утримуються для продажу;
• умови його продажу відповідають звичайним умовам продажу для подібних активів;
• здійснення його продажу має високу ймовірність, зокрема якщо керівництвом підприємства підготовлено відповідний план або укладено твердий контракт про продаж, здійснюється їх активна пропозиція на ринку за ціною, що відповідає справедливій вартості.

Таким чином, якщо компанія планує продати квартиру протягом року, то така квартира обліковується у складі необоротних активів, утримуваних для продажу, на субрахунку 286.

Згідно з пп. 8 розд. ІІ НП(С)БО 27 придбані (отримані, у т.ч. безкоштовно) активи, які визнаються необоротними активами, утримуваними для продажу, зараховуються на баланс за вартістю придбання, яка визначається відповідно до НП(С)БО 9.

У свою чергу, згідно з пп. 8 розд. ІІ НП(С)БО 9 до первісної вартості запасів, придбаних за плату, відноситься, серед іншого, сума, що сплачується продавцеві запасів, інші витрати, які безпосередньо пов'язані з придбанням запасів і доведенням їх до стану, в якому вони придатні для використання у запланованих цілях тощо.

Таким чином, до первісної вартості квартири на субрахунок 286 включається як вартість, за якою вона отримана від боржника в рахунок погашення боргу, так і нотаріальні послуги, послуги оцінника.

На дату балансу квартира відображається за найменшою з двох оцінок (пп. 9 розд. ІІ НП(С)БО 9):

• балансовою вартістю або
• чистою вартістю реалізації.

Тобто порядок обліку квартири буде такий самий, як і для запасів.

Чиста вартість реалізації запасів - очікувана ціна реалізації запасів в умовах звичайної діяльності за вирахуванням очікуваних витрат на завершення їх виробництва та реалізацію (п. 4 НП(С)БО 9).

Тобто, наприклад, якщо балансова вартість квартири 500 000 грн, а на дату балансу очікують, що зможуть продати її за меншу суму, наприклад, за 400 000 грн, то 400 000 грн це буде чиста вартість реалізації. Відтак різницю 100 000 грн слід буде списати до складу витрат – на субрахунок 946.

Якщо ж очікують продати за більшу суму, ніж балансова, квартиру не переоцінюють, а обліковують за балансовою вартістю.

Витрати з утримання квартири до моменту продажу не названі прямо у складі адміністративних витрат в п. 18 і витрат на збут в пп. 19 НП(С)БО 16. А тому, на наш погляд, згідно з пп. 17 і пп. 20 НП(С)БО 16 такі витрати відносяться до складу інших операційних витрат – списуються на субрахунок 949.

Але може бути й інший погляд на такі витрати. Оскільки квартира підлягає продажу, то всі витрати з її утримання включаються до витрат на збут – рахунок 93.

Компанія самостійно має вирішити, який з цих двох варіантів доречніший. Можна також отримати консультацію з цього питання від Мінфіну, який є в Україні державним органом, який регулює питання методології бухгалтерського обліку.

Про бухгалтерський облік продажу таких необоротних активів можна почитати тут.

Інвестиційна нерухомість

Відповідно до п. 4 НП(С)БО 32, інвестиційна нерухомість - це нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для використання у виробництві та постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей або продажу в процесі звичайної діяльності.

Тож якщо отримана квартира не планується для продажу протягом року, вона, на наш погляд, обліковується у складі інвестиційної нерухомості на субрахунку 100.

Придбана інвестиційна нерухомість зараховується на баланс за первісною вартістю (див. пи. 9 НП(С)БО 32).

Згідно з п. 10 НП(С)БО 32 первісна вартість придбаної інвестиційної нерухомості складається з таких витрат:

• суми, що сплачують постачальникам (продавцям) та підрядникам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків);
• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на інвестиційну нерухомість;
•  суми непрямих податків у зв'язку з придбанням (створенням) інвестиційної нерухомості (якщо вони не відшкодовуються підприємству);
• юридичні послуги, комісійні винагороди, пов'язані з придбанням інвестиційної нерухомості;
• інші витрати, безпосередньо пов'язані з придбанням та доведенням об'єктів інвестиційної нерухомості до стану, у якому вони придатні для використання із запланованою метою.

Таким чином, до первісної вартості інвестиційної нерухомості включається як вартість, за якою вона отримана від боржника, так і нотаріальні послуги, послуги оцінщика.

Всі ці витрати спершу накопичуються на субрахунку 152, а потім квартира зараховується на баланс:

• Дт 100 Кт 152.

Відповідно до п. 15 НП(С)БО 32 витрати, що здійснюються для підтримання інвестиційної нерухомості в робочому стані та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від її використання, уключаються до складу витрат звітного періоду.

Тому витрати на утримання квартири включаються до складу витрат. Але до яких саме, повного розуміння немає. На наш погляд, такі витрати слід списувати на субрахунок 949. Обгрунтування таке саме, як ми наводили щодо подібних витрат для необоротних активів для продажу.

На дату балансу інвестиційна нерухомість за загальним правилом відображається за справедливою вартістю (див. пп. 16 НП(С)БО 32). В цьому разі амортизація не нараховується. Зокрема, справедливу вартість можна визначити за допомогою професійного оцінщика майна. Але якщо достовірно визначити справедливу вартість неможливо, така нерухомість відображається за первісною вартістю і амортизується.

Про облік інвестиційної нерухомості можна почитати тут.

Якщо на чергову дату балансу буде встановлено, що квартиру, обліковану у складі інвестиційної нерухомості, планується продати, її переводять до складу необоротних активів, утримуваних для продажу, і обліковують в порядку, який ми навели вище.