Продаж дооціненої будівлі – облік та оподаткування

Якщо вартість раніше придбаних основних засобів не відповідає сучасному рівню ринкових цін, то їх можна переоцінити. Порядок проведення переоцінки основних засобів визначено у П(С)БО 7 та Методрекомендаціях № 561.

Відповідно до п. 16 П(С)БО 7 та п. 34 Методрекомендацій №561 підприємство може переоцінювати об’єкт ОЗ, якщо залишкова вартість такого об’єкта суттєво відрізняється від його справедливої вартості на дату балансу. Поріг суттєвості для проведення переоцінки об’єктів ОЗ визначається у розмірі 1% чистого прибутку (збитку) підприємства або 10% відхилення залишкової вартості таких об’єктів від їх справедливої вартості. За умовами запитання залишкова вартість будівлі 29000 грн, а ринкова вартість – 166000 грн без ПДВ, що майже в 6 разів більше, ніж залишкова вартість. Тому підприємство може переоцінити таку будівлю.

У разі переоцінки об’єкта ОЗ на ту саму дату здійснюється переоцінка всіх об’єктів відповідної групи ОЗ. В зазначеному  випадку це будівлі. Переоцінка ОЗ тієї групи, об’єкти якої вже зазнали переоцінки, надалі має проводитися з такою регулярністю, щоб їх залишкова вартість на дату балансу суттєво не відрізнялася від справедливої вартості. Отже, якщо переоцінити цю будівлю, потрібно буде переоцінити всі інші будівлі, що є на балансі підприємства, та переоцінювати їх і надалі, якщо їх вартість буде відрізнятися від справедливої вартості.

Для проведення переоцінки ОЗ необхідне рішення керівника підприємства, яке оформляється наказом або іншим розпорядчим документом. У ньому необхідно вказати, які саме об’єкти ОЗ підлягають переоцінці. Крім того, у наказі необхідно передбачити залучення незалежного оцінювача. Оскільки незалежну оцінку вже проведено, то її висновки слід буде долучити до результатів переоцінки ОЗ в бухобліку.

Результати переоцінки оформлюються згідно з отриманими від оцінювача даними, які можуть бути у вигляді довідки, акта або іншого документа, передбаченого правилами роботи оцінювачів. Після чого необхідно сформувати власний первинний документ, на підставі якого операцію з переоцінки відображають у бухгалтерському обліку. Спеціальних форм первинних документів для цього не затверджено. Але підприємство має право самостійно розробляти, затверджувати та застосовувати у роботі форми первинних документів (п. 2.7 Положення №88). Вони мають відповідати вимогам частини другої ст. 9 Закону про бухоблік та п. 2.4 Положення №88 щодо обов’язкових реквізитів первинних документів чи реквізитів типових або спеціалізованих форм.

Наприклад, таким документом може бути відомість переоцінки вартості ОЗ. У цьому документі фіксується процес розрахунку показників, а саме — наводиться по кожному з об’єктів, що переоцінюються, первісна вартість, знос, залишкова вартість, що були до переоцінки, зазначається справедлива вартість та коефіцієнт переоцінки, відображаються показники щодо ОЗ після переоцінки — первісна вартість, знос, залишкова вартість, а також результати переоцінки — суми дооцінки (уцінки) залишкової вартості та зносу.

Переоцінка до ринкової вартості допоможе уникнути визнання доходу від продажу недооціненої будівлі, адже дооцінка відображаєтсья на «капітальних» рахунках, а не в складі доходів – див. приклад і таблицю.

В податковому обліку з податку на прибуток ситуація буде залежати від того, чи коригує підприємство фінрезультат, чи ні.

Якщо ні, то ця операція впливає на оподатковуваний фінрезультат за правилами бухобліку.

Якщо підприємство коригує фінрезультат, то слід враховувати коригування, передбачені п. 138.1 ПКУ та п. 138.2 ПКУ. Сума дооцінки ОЗ, яка збільшила капітал у дооцінках в бухобліку, на фінрезультат з метою оподаткування не впливає, оскільки вона не зазначена у п. 138.1 ПКУ та п. 38.2 ПКУ.

Якщо переоцінка проводиться здебільшого з метою продажу, то варто провести таку переоцінку в бухобліку дещо раніше, щоб вона не була проведена безпосередньо перед продажем об’єкта. Добре, якщо продаж об’єкта станеться у наступних звітних кварталах після переоцінки.

Приклад переоцінки. Первісна вартість будівлі  — 316000 грн, знос — 287000 грн, залишкова вартість — 29000 грн (316000 - 287000). Справедлива вартість цього об’єкта — 166000 грн.

Індекс переоцінки становить 5,724138 (166000 : 29000).

Переоцінена первісна вартість становить 316000 * 5,724138 = 1808827,61 грн.

Дооцінка первісної вартості становить 1492827,61 грн.

Переоцінена сума зносу дорівнює 287000 * 5,724138 = 1642827,61 грн.

Дооцінка зносу становить 1355827,61 грн

Переоцінена залишкова вартість будівлі становитиме 1808827,61 – 1642827,61 = 166000 грн.

Бухгалтерський облік переоцінки та продажу ОЗ