Капітальний ремонт орендованого об’єкта, що використовується менше року: відображення в обліку орендаря

Хто і за яких умов проводить капітальний ремонт?

Відповідно до ст. 776 ЦКУ, капітальний ремонт проводить орендодавець, якщо інше не передбачено договором.

Своєю чергою капітальний ремонт потребує згоди орендодавця (ч. 1 ст. 778 ЦКУ). Якщо орендар не може використовувати об’єкт і він потребує капітального ремонту, то орендар може його провести в рахунок орендної плати (ч. 3 ст. 776 ЦКУ). Проте згода орендодавця все одно потрібна, адже якщо поліпшення неможливо відділити без шкоди для об’єкта оренди, то права на відшкодування у орендаря не буде (ч. 5 ст. 778 ЦКУ).

Тобто орендар за згодою орендодавця може проводити капітальний ремонт. Витрати на капітальний ремонт можуть бути відшкодовані в повному обсязі або частково, все залежить від умов договору.

Відображення в обліку орендаря

Спершу визначимо основні ознаки капітального ремонту.

Капітальний ремонт проводиться:

• без зміни габаритів та функціонального призначення об’єкта нерухомості;
• із втручанням в несучі та огороджувальні системи під час заміни, відновлення конструкції чи поліпшенні експлуатаційних показників, а також благоустрою територій;
• із зупиненням експлуатації об’єкта в цілому або його частини (ДБН № 163, А.2.2-3:2014).

Ідентифікуємо проведені роботи, як витрати чи капітальні інвестиції.

Методичними рекомендаціями №561 визначено, що якщо витрати можуть бути ідентифіковані з окремою замортизованою частиною (компонентом) основних засобів або якщо ціна придбання активу вже відображає зобов'язання (необхідність) підприємства здійснити в майбутньому витрати для приведення активу до стану, в якому він придатний для використання, то це капітальні інвестиції, а в іншому випадку - витрати періоду (пп. 30 Методичних рекомендацій №561).

І в першому, і в другому випадку це оцінка стану об’єкта. І ця оцінка проводиться на основі технічних характеристик об’єкта в певний момент часу.

Якщо за результатами оцінки визначено, що ремонт передбачає заміну або відновлення конструкцій чи інженерних систем та обладнання у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням з втручанням у несучі та огороджувальні системи, то це капітальні інвестиції. В іншому випадку витрати періоду.

Зауважимо, що понесені витрати можуть також призвести до збільшення майбутніх економічних вигід, первісно очікуваних від використання об'єкта, що вже є поліпшенням об’єкта і також є капітальними інвестиціями. Більше детально це питання ми розглядали тут.

Отже, підприємство-орендар самостійно на основі даних щодо стану об’єкта оренди визначає витрати на капітальний ремонт є витратами періоду чи капітальними інвестиціями.

Капітальні інвестиції зараховуються до складу основних засобів як первісна вартість нового об'єкта. Термін амортизації такого активу обмежується терміном використання орендованого об’єкта (пп. 23-24 НП(С)БО 7).

Проте в наведеній ситуації строк оренди менше року. Тому ми не можемо виділити капітальні інвестиції та ідентифікувати об’єкт як основний засіб. Такі витрати не формують окремий актив і є витратами на виконання ремонтних робіт. Порядок відображення залежить від того, чи будуть витрати відшкодовані орендодавцем, чи ні.

Якщо витрати орендодавцем відшкодовуються, то ця операція розглядається як реалізація:

• Дт 361 Кт 719 – на суму проведених ремонтних робіт, з урахуванням ПДВ;
• Дт 719 Кт 641 – нараховано ПЗ з ПДВ;
• Дт 719 Кт 791 – дохід віднесено на фінрезультати;
• Дт 949 Кт 63, 20, 65, 66 – списано витрати на ремонт;
• Дт 791 Кт 949 –віднесено на фінрезультати;
• Дт 311 Кт 361 – отримано компенсацію.

Якщо витрати не відшкодовують, то ця операція є безоплатною передачею:

• Дт 949 Кт 63, 20, 22 – списано витрати на капітальний ремонт;
• Дт 949 Кт 641 – нараховано ПДВ.

Таким чином:

1. Підприємство-орендар може провести капітальний ремонт, але йому необхідно попередньо отримати згоду орендодавця;

2. Керівник підприємства самостійно визначає доцільність проведення ремонту та його вид;

3. Витрати на капітальний ремонт приміщення, що використовується орендарем менше року, не відповідають визначенню основного засобу і по суті є витратами на виконання ремонтних робіт. Порядок відображення таких витрат залежить від того, чи будуть вони відшкодовані орендодавцем, чи ні.

***

Додатково читайте:

• Списання поліпшень орендованого майна при закінченні договору оренди
• Амортизація поліпшення орендованого приміщення
• Відчуження поліпшень орендованого майна: які облікові та податкові наслідки?