Особливості оподаткування продажу квартири резидентом Дія Сіті

Податок на виведений капітал

Відповідно до пп. 141.9 -1.2.8 ПКУ, об’єктом оподаткування резидента Дія Сіті - платника податку на особливих умовах є операції з передачі майна (виконання робіт, надання послуг) особі, яка не є резидентом Дія Сіті - платником податку на особливих умовах, за договором, що передбачає виплату компенсації вартості такого майна (робіт, послуг) у сумі, визначеній за правилами, встановленими пп. 135.2.1.10 ПКУ.

База оподаткування визначається як сума вартості майна (робіт, послуг), наданих особі, що не є резидентом Дія Сіті - платником податку на особливих умовах, за договором, який передбачає виплату компенсації вартості такого майна (робіт, послуг), крім продажу (надання) майна (робіт, послуг) після отримання оплати або за умови, що зарахування коштів від такого продажу (надання) на рахунки резидента Дія Сіті - платника податку на особливих умовах, відкриті в українських банках, здійснюється протягом 365 календарних днів, наступних за днем:

а) митного оформлення продукції, якщо предметом операції є експорт (вивезення з України) майна;

б) передачі ризиків, пов’язаних з правом власності на майно, якщо предметом операції є реалізація майна на території України або майна, що перебуває за кордоном, без його ввезення та вивезення;

в) оформлення в письмовій формі (у паперовому або електронному вигляді) акта, рахунка (інвойсу) або іншого документа, що засвідчує їх надання, якщо предметом операції є надання робіт, послуг, прав інтелектуальної власності та/або інших майнових або немайнових прав;

г) отримання від особи, яка за дорученням резидента Дія Сіті — платника ПнВК здійснює реалізацію його майна (робіт, послуг) шляхом надання доступу через електронний інтерфейс, надання технічних, організаційних, інформаційних та інших можливостей з використанням інформаційних технологій і систем для встановлення контактів та укладення угод між продавцями і покупцями, звіту про обсяги та вартість реалізованих за дорученням резидента Дія Сіті — платника ПнВК майна (робіт, послуг).

Продаж товарів, робіт або послуг резидентом Дія Сіті — платником ПнВК оподатковується ПнВК лише за сукупності трьох умов: покупцем є суб’єкт, що не є платником ПнВК, продаж здійснюється на умовах постоплати, і оплата надходить пізніше ніж через 365 днів після визначеної події (митного оформлення при експорті або передачі ризиків щодо майна). Якщо хоча б одна з цих умов не виконується, операція не підлягає оподаткуванню ПнВК.

Звичайна ціна для резидентів Дія Сіті

Щоб визначити, чи є продаж «дешевим», слід звернутися до пп. 14.1.71-1 ПКУ, який встановлює спеціальні правила визначення звичайної ціни для резидентів Дія Сіті. Вони відрізняються від загального підходу, передбаченого пп. 14.1.71 ПКУ.

На відміну від більшості платників податків, для яких орієнтиром є ринкова ціна, для резидентів Дія Сіті звичайна ціна визначається на рівні договірної, але не нижче встановленого мінімального рівня, а саме:

• для придбаних товарів (робіт, послуг) — не нижче ціни придбання;
• для необоротних активів — не нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухобліку на початок місяця продажу;
• для власновироблених товарів (робіт, послуг) — не нижче виробничої собівартості, визначеної за правилами бухгалтерського обліку та облікової політики підприємства.

Отже, дешевим продажем нерухомості для цілей ПнВК вважатиметься реалізація необоротних активів — нижче їх залишкової вартості. І лише у випадку такого дешевого продажу через посередника платнику ЄП з постоплатою понад 365 днів базу оподаткування ПнВК визначають за звичайною ціною, а не за договірною.

ПДФО та ВЗ

Відповідно до пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ, до оподатковуваного доходу фізичної особи включається додаткове благо у вигляді індивідуальної знижки на товари, роботи або послуги, якщо така знижка надається конкретному платнику персонально. 

У разі продажу майна (наприклад, нерухомості) за зниженою ціною доходом фізособи вважається сума такої знижки, тобто різниця між ринковою (оціночною) вартістю та фактичною ціною продажу. 

Такий дохід оподатковується:

• ПДФО - 18%: оскільки дохід надається у негрошовій формі, база оподаткування визначається із застосуванням натурального коефіцієнта відповідно до п. 164.5 ПКУ;
• військовим збором - 5%. Податківці у своїх роз’ясненнях зазначають, що підвищуючий коефіцієнт до ВЗ не застосовується. 

Юридична особа (у тому числі резидент Дія Сіті) у такій ситуації виступає податковим агентом і повинна:

• нарахувати та утримати ПДФО і військовий збір із суми знижки;
• сплатити податки до бюджету;
• відобразити дохід у податковому розрахунку (4ДФ) з ознакою доходу «126».

Водночас, статус резидента Дія Сіті не впливає на оподаткування такого доходу. Пільгова ставка 5% ПДФО застосовується лише до зарплати та винагород за гіг-контрактами, тоді як індивідуальна знижка при продажу майна оподатковується за загальними правилами — 18% ПДФО та 5% ВЗ.

ПДВ

Продаж квартири може бути об’єктом оподаткування ПДВ, але оподаткування залежить від того, чи є це першим постачанням житла.

• Перше постачання житла (наприклад, продаж квартири забудовником або перший продаж новозбудованого об’єкта) — оподатковується ПДВ за ставкою 20%;
• Друге та наступні постачання житла — звільняються від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ.

Отже, продаж квартири оподатковується ПДВ лише при першому постачанні житла. Усі наступні продажі квартир звільняються від ПДВ.

Читайте також: Нюанси складання ПН на звільнені від ПДВ операції: розʼяснення від ДПС

Висновки

• ПнВК: Продаж квартири резидентом Дія Сіті — платником ПнВК оподатковується лише за наявності одночасно трьох умов: покупець не є платником ПнВК, продаж здійснюється з постоплатою, а оплата надходить пізніше ніж через 365 днів після передачі ризиків. Якщо хоча б одна з цих умов не виконується — операція не підлягає оподаткуванню ПнВК;
• ПДФО та ВЗ: Якщо квартира продається фізичній особі за ціною нижче ринкової, різниця між ринковою та договірною ціною вважається додатковим благом. У такому разі резидент Дія Сіті як податковий агент нараховує ПДФО 18% (із натуральним коефіцієнтом) та ВЗ 5% і відображає дохід у 4ДФ з ознакою «126»;
• ПДВ: Продаж квартири оподатковується ПДВ лише при першому постачанні житла. Якщо квартира вже була у власності та продається повторно, така операція звільняється від ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ.