ПДФО при продажу другої і третьої квартири протягом року

Продаж першої квартири

За пп. 172.1 ПКУ не оподатковується дохід від продажу квартири, якщо вона перебувала у власності більше трьох років, для одного такого продажу протягом звітного року. Причому умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Тож якщо продається квартира, отримана у спадщину, дохід від продажу не оподатковується, незалежно від строку, протягом якого квартира перебувала у власності спадкоємця.

Відповідно до пп. 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 ПКУ. Тобто, за ставкою 5%.

З наведених норм випливає, що якщо вперше протягом року продається квартира, яка перебувала у власності менше трьох років, і ця квартира не отримана у спадщину, дохід від продажу оподатковується за ставкою ПДФО 5%.

Поряд з цим дохід оподатковується ВЗ за ставкою 1,5%.

Продаж другої квартири, яка у власності менше трьох років

Згідно з абз. 2 пп. 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 ПКУ, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину. Тобто, за ставкою 18%.

Якщо перша продана квартира була у власності менше трьох років, і друга менше трьох років, то це квартири, які не зазначені у пп. 172.1 ПКУ. Відтак дохід від продажу другої квартири оподатковується за ставкою ПДФО 18%.

Але згідно з абз. 5 пп. 172.2 ПКУ дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абз. 2 пп. 172.2 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

• а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
• б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
• в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
• г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
• ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
• д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
• е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
• є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9-4 розділу XX цього Кодексу;
• ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
• з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;
• и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;
• і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України".

Наприклад, якщо фізособа придбала другу квартиру за 800 000 грн, а продає за 1 000 000 грн, то об’єктом оподаткування буде прибуток – 200 000 грн (1 000 000 – 800 000).

Продаж другої квартири, яка у власності більше трьох років

Відповідно до пп. 172.1 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну): квартири тощо.

Відповідно до абз. 1 пп. 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пп. 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 ПКУ (тобто, 5%).

Тобто, не оподатковується один раз протягом звітного року дохід від продажу квартири, яка перебуває у власності більше трьох років.

Тут не сказано, що це має бути перший продаж. Це може бути і другий і третій продаж протягом цього року. Тут сказано тільки про те, що це має бути один (на рік) продаж об’єкта, який відповідає критеріям пп. 172.1 ПКУ.

В розглядуваній ситуації друга квартира, яка у власності більше трьох років, відповідає критеріям пп. 172.1 ПКУ, а тому дохід від її продажу, на наш погляд, не оподатковується ПДФО і, відповідно, ВЗ.

Продаж третьої квартири

Якщо це продаж після першої і другої квартир, які перебували у власності менше трьох років.

Таким чином, це буде третій продаж квартири, яка перебувала у власності менше трьох років і яка не отримана у спадщину.

Дохід від продажу такої квартири оподатковується за нормами абз. 2 пп. 172.2 ПКУ – ПДФО за ставкою 18% і ВЗ 1,5%. Причому об’єкт оподаткування зменшується на витрати. Детальніше ми описали це питання вище.

Якщо це продаж після першої і другої квартир, з яких перша перебувала у власності менше трьох років, а друга більше трьох років.

Для третьої квартири це буде другий продаж квартири, яка перебувала у власності менше трьох років і яка не отримана у спадщину. Дохід від продажу такої квартири оподатковується за нормами абз. 2 пп. 172.2 ПКУ – ПДФО за ставкою 18% і ВЗ 1,5%.

Причому об’єкт оподаткування зменшується на витрати. Детальніше ми описали це питання вище.