Оренда житла під офіс: чи можлива без переведення приміщення в нежитлове?

 ЦКУ цьому питанню присвячена глава 58 «Найм (оренда)» та глава 59 «Найм (оренда) житла». Яка різниця між цими двома договорами?

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Оскільки йдеться про оренду житла, то слід використовувати положення глави 59. Якщо при укладенні договору найму (оренди) житла наймачем виступає юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб* Тож деякі фахівці наголошують на тому, що це пряма заборона використовувати квартири під офіс. Аргументи такі:

1. У ч. 2 ст. 813 ЦКУ спеціально стосовно юридичних осіб вказано, що «якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб». З якою метою вміщено це обмеження? Адже з ч. 1 ст. 810 ЦКУ зрозуміло, що незалежно від того, хто виступає наймачем — фізична чи юридична особа, за договором найму (оренди) житло призначається саме «для проживання», і тим паче зрозуміло, що не юридичних осіб. Тому норму, зазначену в ч. 2 ст. 813 ЦКУ, можна сприймати як заборону, що має на меті обмежити будь-який найм житла юридичною особою лише проживанням фізичних осіб.

2. Відповідно до ч. 2 ст. 6 ЦКУ, «сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд». Однак «сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це» (ч. 3 ст. 6 ЦКУ). А відповідно до ст. 215 та ч. 1 ст. 203 ЦКУ, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, інакше це стане підставою для недійсності правочину. Таким чином, орендуючи житло під офіс, для юридичної особи є загроза визнання договору недійсним.

Але є й інша думка: законодавство не забороняє укладати інший вид договору, який не містить застереження щодо цільового призначення. Крім того, у главі 59 не вказується, що при здачі в житла в найм обов'язково треба застосовувати положення цієї глави й укладати саме договір найму (оренди) житла. Тож прямої заборони на використання квартири під офіс у ЦКУ** немає. Крім того, відповідно до ст. 150 ЖК громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей, мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди. Отже, у цій ситуації можна скористатися положеннями глави 58, зокрема § 4 «Найм будівлі або іншої капітальної споруди». Ця глава регламентує відносини найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Нотаріально посвідчувати чи реєструвати такі договори слід лише в тому випадку, якщо термін оренди перевищує 3 роки. Якщо ж термін оренди менше 3 років, нотаріальна форма не вимагається.

Стосовно визнання правочину*** недійсним на підставі ст. 215 ЦКУ слід зазначити, що таке можливе за наявності однієї з трьох умов:

— підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами першою — третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього кодексу. До таких вимог належать: правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (наприклад, дотримання письмової або нотаріальної форми, коли того вимагає законодавство), зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

— недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним;

— якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Якщо дотримуватися точки зору, що прямої заборони винаймати житлові приміщення під офіс ЦКУ не містить, а тільки встановлює вимоги щодо цільового призначення договору найму житла, тобто другої з вищевикладених позицій, то за наявності правильно оформленого договору (з дотриманням вимог норм глави 58 ЦКУ та глави 284 ГКУ — якщо орендодавець є фізособою-СПД) і за відсутності суперечок між сторонами визнання правочину недійсним на підставі закону не загрожує.

Однак остаточно це питання може бути вирішене судовою практикою.

* Частина 2 ст. 813 ЦКУ.

** Хоч ст. 383 ЦКУ не дозволяє використовувати житло для промислового виробництва. Але, на нашу думку, це обмеження не стосується здачі квартири під службове приміщення, зокрема під офіс.

*** У нашому випадку правочином слід вважати укладення договору оренди житлових приміщень з дотриманням норм параграфа 4 глави 58 ЦКУ «Найм будівлі або іншої капітальної споруди без переведення квартири до складу нежилого фонду».