Здавання в оренду нерухомості "єдинника" ІІІ групи та фізособою: правила та ліміти площі

Що сказано в ПКУ?

Відповідно до пп. 291.5.3 ПКУ, не можуть бути платниками єдиного податку першої - третьої груп фізичні особи - підприємці, які надають в оренду:

• земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, 
• житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, 
• нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.

На підставі цієї норми випливають такі висновки:

• ФОП на ЄП групи ІІІ може здавати в оренду нежитлові приміщення площею не більше 900 кв. м.;
• ФОП на ЄП групи ІІІ не може здавати в оренду земельні ділянки площею понад 0,2 га;
• ФОП на ЄП групи ІІІ не може здавати в оренду одночасно нежитлові приміщення площею не більше 900 кв. м. і земельні ділянки площею понад 0,2 га.

Але ПКУ не містить прямої відповіді на питання, чи може фізособа нежитлове приміщення здавати в оренду як ФОП, а земельну ділянку як фізособа. Причому немає такої прямої відповіді і в інших нормативних документах.

Щоправда, є з цього приводу консультації податкової служби.

Консультація в ЗІР (107.01.02)

Дивимося відповідь на питання: «Чи має право ФОП – платник ЄП (крім е-резидента) надавати в оренду одну з частин нерухомого майна та/або один з об’єктів нерухомого майна як ФО – не СГ, якщо загальна площа житлових приміщень та/або їх частин не перевищує 400 кв. метрів, нежитлових приміщень (споруд, будівль) та/або їх частин не перевищує 900 кв. метрів?».

ДПС відповідає так:

Пунктом 291.4 ПКУ встановлені умови перебування фізичних осіб – підприємців, які застосовують спрощену систему оподаткування, обліку та звітності, у відповідних групах платників єдиного податку.

Види діяльності та умови, при яких суб’єкти господарювання не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп визначені пп. 291.5 ПКУ.

Зокрема, не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 кв. метрів (пп. 291.5.3 ПКУ).

Згідно з ч. 1 ст. 320 ЦКУ власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Вказане положення також стосується використання майна, яке надається в оренду підприємцем на спрощеній системі оподаткування.

Враховуючи викладене, якщо загальна площа кожного окремого виду майна, яке надається в оренду, не перевищує норми, встановлені пп. 291.5.3 ПКУ, то така фізична особа – підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, має право перебувати на спрощеній системі оподаткування.

Разом з тим, фізична особа – підприємець у разі надання в оренду частину нерухомого майна як фізична особа – не суб’єкт господарювання, а іншу частину як фізична особа – підприємець не має права застосовувати спрощену систему оподаткування.

Така фізична особа може надавати нерухомість в оренду як фізична особа – підприємець за загальною системою оподаткування або як фізична особа – не суб’єкт господарювання.

Отже, з наведеної логіки податкової служби випливає, що фізособа не може здавати одне майно в оренду як ФОП, а інше як фізособа.

На наш погляд, безпосередньо з процитованих норма ПКУ і ЦКУ такий висновок не випливає. Хоча він і зрозумілий. Логіка ДПС ґрунтується на запобіганні зловживанням: якщо ФОП здає частину нерухомості як ФОП на єдиному податку (ЄП), а іншу як фізособа – не суб’єкт господарювання, це дозволяє обійти ліміти площі (400 м² для житлових, 900 м² для нежитлових, пп. 291.5.3 ПКУ). ПКУ розглядає діяльність фізособи цілісно, тому "міксування" статусів суперечить меті обмежень, спрямованих на виключення великих орендодавців із спрощеної системи.

Консультація в ІПК

Є ІПК ДПС у Чернігівській області від 13.11.2024 р. №5242/ІПК/25-01-24-01-09, де наведено зовсім інший висновок, ніж в консультації ЗІР. 

Причому в ІПК розглядається ситуація, подібна до нашого запитання: «Чи має право ФОП на ЄП групи 3 одночасно здавати в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення (паї) площею більше 0,2 га як фізична особа, та комерційне приміщення 100 квадратних метрів, як фізична особа – підприємець – платник єдиного податку третьої групи?».

В цій ІПК процитували пп. 3 п. 291.4 і пп. 291.5.3 ПКУ і виснували:

Нормами чинного податкового законодавства не передбачено обмежень щодо надання в оренду власного нерухомого майна фізичними особами, які не є суб’єктами господарювання.

Таким чином, фізична особа – підприємець – платник єдиного податку третьої групи має право в межах своєї господарської діяльності здавати в оренду нежитлове приміщення, за умови дотримання усіх вимог, визначених главою 1 розділу XIV Кодексу, а також здавати в оренду як фізична особа земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

А от якщо пристати на цей висновок, то ФОП на ЄП групи ІІІ може надати в оренду частину нерухомого майна як фізична особа – не суб’єкт господарювання, а іншу частину як ФОП.

Тобто, висновок ІПК суперечить консультації в ЗІР. Хоча варто мати на увазі, що ІПК надається конкретному платнику податків і може використовуватися лише тим платником, який отримав ІПК. А консультації в ЗІР мають загальний характер. Тому кожен зацікавлений платник має отримати ІПК з розглядуваного питання для себе особисто.

Висновки:

• ФОП на ІІІ групі ЄП може здавати в оренду нежитлові приміщення до 900 кв.м, але не земельні ділянки площею понад 0,2 га в межах підприємницької діяльності;
• Податкова служба (ЗІР) вважає, що фізособа не може одночасно здавати майно як ФОП на ЄП і як фізособа, щоб уникнути порушення лімітів спрощеної системи;
• ІПК допускає, що ФОП на ІІІ групі ЄП може здавати нежитлове приміщення як ФОП, і земельні ділянки як фізособа, але це індивідуальна консультація, а не загальне правило. Тому кожен зацікавлений платник має отримати ІПК з розглядуваного питання для себе особисто.