Чи достатньо КВЕД 41.10, 41.20, 68.10 для продажу майнових прав?

Правова природа майнових прав на нерухомість

Майнове право, в контексті вашого питання, є "правом очікування", тобто правом на отримання у власність об'єкта нерухомості після завершення його будівництва та введення в експлуатацію. Це специфічний об'єкт цивільних прав, який не є тотожним самому об'єкту нерухомості.

Відповідно до ст. 190 ЦКУ майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю і визнаються речовими правами.

З 10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" від 15.08.2022 №2518-IX. Цей закон чітко визначає, що майбутній об'єкт нерухомості (квартира, інше житлове або нежитлове приміщення) може бути об'єктом цивільних прав з моменту державної реєстрації спеціального майнового права на нього. Договір купівлі-продажу майнових прав фактично є договором купівлі-продажу такого майбутнього об'єкта нерухомості.

Аналіз наявних КВЕДів та їх відповідність операції

Для перебування на спрощеній системі оподаткування, юридична особа повинна здійснювати діяльність, яка відповідає кодам КВЕД, внесеним до її реєстраційних даних та до Реєстру платників єдиного податку. Здійснення діяльності за незареєстрованими КВЕДами є підставою для анулювання реєстрації платником єдиного податку (пп. 7 пп. 298.2.3 ПКУ).

Розглянемо ваші КВЕДи:

• 41.10 "Організація будівництва будівель": Цей клас включає розроблення будівельних проектів для житлових і нежитлових будівель шляхом об'єднання фінансових, технічних і фізичних засобів для їх реалізації з метою подальшого продажу. Цей клас є найбільш прийнятним для діяльності забудовника, оскільки він охоплює весь комплекс робіт: від організації фінансування до продажу кінцевого продукту;
• 41.20 "Будівництво житлових і нежитлових будівель": Цей клас стосується безпосередньо процесу будівництва (генпідрядник, субпідрядник). Хоча він є необхідним для будівельної компанії, сам по собі він не охоплює операції з продажу;
• 68.10 "Купівля та продаж власного нерухомого майна": Цей клас включає купівлю та продаж власного нерухомого майна: багатоквартирних будівель, житлових будинків, квартир тощо. Проте, цей КВЕД стосується операцій з вже існуючим, зареєстрованим нерухомим майном. На етапі залучення коштів ви продаєте не нерухомість, а саме майнові права на неї.

Поміркуємо з приводу наявних кодів КВЕД

Операція з продажу майнових прав є, по суті, формою фінансування будівництва з метою подальшого продажу збудованих об'єктів. Діяльність із залучення коштів, розробки проекту та його реалізації з метою продажу є складовими процесу, який описується саме КВЕД 41.10 "Організація будівництва будівель".

Хоча прямої норми, яка б однозначно прив'язувала продаж майнових прав до конкретного КВЕДу, немає, логіка класифікації видів діяльності вказує на те, що продаж майнових прав є невід'ємною частиною організації будівництва з метою продажу.

КВЕД 68.10 може знадобитися вам у майбутньому, якщо після введення об'єкта в експлуатацію та реєстрації права власності на квартири за собою, ви будете продавати вже готові квартири як об'єкти нерухомості.

Податкові наслідки для платника єдиного податку

Отримані кошти від інвесторів за договорами купівлі-продажу майнових прав є доходом юридичної особи – платника єдиного податку. Датою отримання доходу є дата зарахування коштів на поточний рахунок (пп. 292.1, пп. 292.6 ПКУ). Цей дохід оподатковується за ставкою, встановленою для вашої групи єдиного податку.

Важливо, що для платників єдиного податку існують обмеження щодо здійснення діяльності у сфері фінансового посередництва. Проте, залучення коштів шляхом продажу майнових прав на нерухомість, що будується, не вважається фінансовою послугою у розумінні Закону "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" від 12.07.2001 №2664-III. Отже, ризик порушення умов перебування на спрощеній системі в цьому аспекті відсутній.

Висновки:

Діяльність із залучення коштів фізичних осіб шляхом укладання договорів купівлі-продажу майнових прав на об'єкти житлової нерухомості, що будуються, найбільш повно охоплюється КВЕД 41.10 "Організація будівництва будівель".

Наявність КВЕД 41.10 у реєстраційних даних товариства та в Реєстрі платників єдиного податку є достатньою для отримання доходу від продажу майнових прав без ризику втрати статусу платника єдиного податку. КВЕД 68.10 стосується операцій з уже існуючим нерухомим майном.

Для мінімізації будь-яких ризиків та уникнення потенційних спорів з контролюючими органами, рекомендується отримати індивідуальну податкову консультацію в податковому органі щодо застосування КВЕД для зазначеної операції.