Чи потрібно платникам ЄП — фізособам платити орендну плату за землю?

Офіційна думка. 

Державна податкова служба України розглянула звернення <...> щодо плати за землю фізичними особами — підприємцями — платниками єдиного податку і повідомляє таке.

Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України від 25.10.2001 р. №2768-III (далі — Земельний кодекс), а справляння плати за землю — Податковим кодексом України від 02.12.2010 р. №2755-IV (далі — Податковий кодекс).

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу використання землі в Україні є платним.

Згідно із статтею 269 Податкового кодексу платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

У статті 270 Податкового кодексу зазначено, що об'єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, та земельні частки (паї), які перебувають у власності.

Згідно із пунктом 286.1 статті 286 Податкового кодексу підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

Згідно із пунктом 287.2 статті 287 Податкового кодексу облік фізичних осіб — платників податку і нарахування відповідних сум проводяться щороку до 1 травня.

Відповідно до пункту 286.5 статті 286 Податкового кодексу нарахування фізичним особам сум податку проводиться органами державної податкової служби, які видають платникові до 1 липня поточного року податкове повідомлення-рішення про внесення податку за формою, встановленою у порядку, визначеному статтею 58 цього Кодексу.

При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (пункт 287.6 статті 287 Податкового кодексу).

Відповідно до підпункту 297.1.4 пункту 297.1 статті 297 Податкового кодексу платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності із земельного податку, крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються ними для провадження господарської діяльності.

Згідно із підпунктом 291.5.3 пункту 291.5 статті 291 Податкового кодексу не можуть бути платниками єдиного податку, зокрема, фізичні особи — підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.

У статті 116 Земельного кодексу зазначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень або за результатами аукціону.

Відповідно до статті 126 Земельного кодексу документами, що посвідчують право на земельну ділянку, є:

— право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом;

— право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою;

— право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі.

Згідно з пунктом 5 Указу Президента України від 19 січня 1999 року №32/99 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» (далі — Указ №32/99) покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення можуть бути, зокрема, громадяни України — суб'єкти підприємницької діяльності. Але з підписанням Указу Президента України від 20 липня 2007 року №650/2007 цей Указ утратив чинність.

Відповідно до статті 796 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року №435-IV (далі — Цивільний кодекс) визначено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Крім того, відповідно до статті 797 Цивільного кодексу плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Отже, при наданні в оренду будівель, споруд або їх частин земельні ділянки під ними використовуються безпосередньо наймачами і не використовуються в підприємницькій діяльності наймодавцями, тому останні незалежно від обраного виду підприємницької діяльності, у тому числі надання в оренду приміщень, повинні сплачувати земельний податок за земельні ділянки під будівлями (спорудами, їх частинами), нежитловими приміщеннями (їх частинами) у багатоквартирному житловому будинку, що передані в оренду, на загальних підставах з урахуванням прибудинкової території.

Що стосується земельної ділянки у багатоквартирному житловому будинку, то слід зауважити, що відповідно до частин першої та другої статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Тобто чинним законодавством передбачено можливість передачі у власність чи надання в користування земельних ділянок під багатоквартирними житловими будинками об'єднанню власників будинку або підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Згідно із пунктом 286.6 статті 286 Податкового кодексу встановлено, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно до тієї частини площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території.

Відповідно до пункту 287.8 статті 287 Податкового кодексу власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному житловому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Ця частка визначається співвідношенням загальної площі приміщення до спільної площі усіх квартир і нежитлових будівель у будинку.

Також слід зазначити, що відповідно до частини другої статті 510 Цивільного кодексу у зобов'язанні на боці боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. №161-XIV (далі — Закон України №161) визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Отже, укладання договору оренди землі можливе на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.

Зазначений договір оренди землі повинен містити невід'ємні частини, визначені статтею 15 Закону України №161.

Таким чином, зацікавлена фізична особа — підприємець на земельну ділянку може укласти договір оренди землі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб. Нарахування орендної плати в цьому разі здійснюватиметься пропорційно до тієї частини площі будівлі, що перебуває у власності кожного співвласника.

Відповідно до 21 Закону України №161 орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Враховуючи вищезазначене, якщо договір оренди за земельну ділянку державної та комунальної власності, який наданий у порядку встановленого чинного законодавства, оформлено на фізичну особу — підприємця, то такий підприємець подає органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію з плати за землю і сплачує орендну плату щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

А якщо державний акт на право власності за земельну ділянку або договір оренди за земельну ділянку державної та комунальної власності оформлений на фізичну особу, то нарахування сум податку проводять органи державної податкової служби і видають податкові повідомлення-рішення платникові до 1 липня поточного року і сплачує плату за землю протягом 60 днів з дня вручення зазначеного повідомлення-рішення.

Лист ДПС України від 14.03.2012 р. №7267/7/17-3217

А що на практиці?

Так, норми пп. 291.5.3 ПКУ забороняють фізособі застосовувати спрощену систему оподаткування, якщо така фізособа надає в оренду:

1) земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара;

2) житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів;

3) нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.

Відповідно до п. 4 ст. 297.1 ПКУ, платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з земельного податку, але крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються ними для провадження господарської діяльності.

Але як довести таке використання в госпдіяльності? Податківці вже не вперше висловлюються, що ключовим у цьому питанні має бути факт реєстрації земельної ділянки на фізособу чи фізособу-підприємця: якщо держакт оформлений на фізособу-підприємця і ця земельна ділянка використовується в його госпдіяльності, то саме ФОП звільняється від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з земельного податку. У разі ж якщо держакт на право власності за земельну ділянку оформлений на фізособу, то жодних звільнень від сплати земельного податку, на думку податківців, не передбачено: «нарахування сум податку проводиться органами ДПС, фізособа до 1 липня отримує податкове повідомлення-рішення і протягом наступних 60 днів має сплатити нараховані їй податкові зобов'язання».

У разі коли така фізособа перебуває на загальній системі оподаткування, вона має подати органу ДПС за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію з плати за землю і сплачувати земельний податок щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Але наразі незрозуміло, чим керуються податківці у своїх міркуваннях, адже оформлення держакта на землю на фізособу-підприємця чинним законодавством не передбачено. Суб'єктами права власності на землю можуть бути тільки фізичні та юридичні особи. Фізособи-СПД до цього переліку не входять.

Нагадаємо також, що чинне законодавство не виділяє такого суб'єкта права власності, як фізична особа — підприємець, і не містить норм щодо права власності фізичної особи — підприємця. Законодавство лише встановлює, що фізична особа — підприємець відповідає за зобов'язаннями, пов'язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном, крім майна, на яке згідно із законом не може бути звернено стягнення. Як наслідок, суб'єктом права власності визнається саме фізична особа, яка, своєю чергою, може бути власником будь-якого майна, крім майна, що не може перебувати у власності фізичної особи. При цьому правовий статус фізичної особи — підприємця не впливає на правовий режим майна, що перебуває у його власності. Таким чином, нерухоме майно, на нашу думку, має реєструватися саме за фізичною особою.

На практиці в цьому питанні часто податкові органи керуються «власним» розумінням норм ПКУ. Але так чи інакше, щоб уникнути неприємних несподіванок під час перевірок, ми закликаємо діяти на підставі податкових консультацій, отриманих в індивідуальному порядку за місцем реєстрації суб'єкта господарської діяльності.