Управитель - "єдинник" обслуговує ОСББ: що з оподаткуванням?

Чи може юрособа на ІІІ групі ЄП бути управителем і обслуговувати ОСББ?

Так, може. І ось чому:

Перелік заборонених для "єдинників" видів діяльності наведено в пп. 291.5.1 ПКУ. У цьому переліку відсутній такий вид діяльності, як управління майном. 

Щоправда, в цьому переліку є такий вид діяльності, як діяльність з управління підприємствами. Але управління підприємствами і управління майном – це зовсім різні види діяльності.

Код КВЕД для управління нерухомим майном – 68.32.

А код КВЕД для управління підприємствами – 74.15.

Про те, що "єдинник" може бути управителем, податкова служба неодноразово зазначала у своїх консультаціях, наприклад, тут та тут>> 

Щоправда, в своїх консультаціях податкова служба незмінно додає, що юридична особа – платник єдиного податку третьої групи має право бути управителем майна згідно з договором управління майном за умови дотримання вимог ПКУ (в частині взяття договору на облік, реєстрації управителя платником ПДВ та застосування ставки єдиного податку у розмірі 3 відсотки доходу), або згідно з договором надання послуг з управління майном.

Відразу зазначимо, що договір управління береться на податковий облік тільки, якщо досягнуті критерії, встановлені ПКУ. Якщо такі критерії не досягнуті, податковий облік таких договорів не ведеться. Про це скажемо далі.

Тож, якщо критерії не досягнуті, договір управління на податковий облік не береться, але це не пов’язано з можливістю управителя бути платником ЄП.

Реєстрація договору в податковій службі та реєстрація платником ПДВ

Це питання детально розглянуто в консультації ДПС тут>>

Тут скажемо тезисно:

На обліку в податковій службі повинні перебувати лише ті договори управління майном, управителі яких мають вести окремий податковий облік з ПДВ щодо господарських операцій, пов'язаних з використанням отриманого в управління майна (див. пп. 5 пп. 180.1 ПКУ).

Тобто, в податковій службі обліковують договори в разі, якщо підприємство управитель за наслідками здійснення діяльності в рамках таких договорів відповідає критеріям обов’язкової реєстрації платників ПДВ, згідно з пп. 181.1 ПКУ.

Це означає, що коли йде мова про реєстрацію договору управління в податкових органах, то мають на увазі реєстрацію такого договору платником ПДВ. Причому немає окремої реєстрації такого договору, не пов’язаної з реєстрацією платником ПДВ.

Таким чином, платником ПДВ в обов’язковому порядку має бути зареєстрована особа – управитель майна, у разі якщо загальна сума від здійснення операцій за таким договором (пов’язаних із використанням майна, отриманого в управління) протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 000 000 грн (без урахування ПДВ).

Договори управління майном, на які не поширюються особливості податкового обліку та оподаткування діяльності за такими договорами, визначені ПКУ, у податковихорганах не обліковуються.

Але в кінці пп. 181.1 ПКУ зазначено, що норми цього пункту не стосуються осіб, які є платником єдиного податку першої - третьої групи.

Тож якщо підприємство зареєстроване платником ЄП групи 3 (5%), то критерії обов’язкової реєстрації, наведені в пп. 181.1 ПКУ, його не стосуються.

Це означає, що таке підприємство не повинне реєструватися платником ПДВ і не повинне реєструвати платником ПДВ договір управління майном.

Хоча в попередньому розділі ми навели посилання на консультації податкової служби, в яких вони пишуть, що управитель платник ЄП може бути лише на ЄП групи 3 (3%), тобто, начебто він обов’язково має бути платником ПДВ. Припускаємо, що такі вимоги до підприємства в даній ситуації може висувати і місцева податкова служба. Але ми не бачимо законних підстав для такої вимоги. 

Разом з тим, варто взяти до уваги, що якщо платник ЄП групи ІІІ перевищить річний обсяг доходу, передбаченого пп. 3 пп. 291.4 ПКУ (1167 розмірів мінзарплати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року, для 2023 року - 7 818 900 грн (детальніше тут)), йому доведеться перейти на загальну систему оподаткування (стати платником податку на прибуток) і стати платником ПДВ.

Оподатковуватися буде тільки винагорода управителя?

Це питання ми докладно розглянули тут>>

Там ми зазначали, що оподатковуватися має тільки винагорода управителя. Це випливає із змісту пп. 292.4 ПКУ, в якому сказано, що у разі надання послуг, виконання робіт за договорами доручення, комісії, транспортного експедирування або за агентськими договорами доходом є сума отриманої винагороди повіреного (агента). Атранзитні кошти, які підлягають перерахуванню для виконання цілей, на які вони збирались, до складу доходу не потрапляють.

Схожі висновки читаємо і в ІПК ГУ ДПС в Одеській області від 06.10.2021 р. №3724/ІПК/15-32-18-04-05, ІПК ДПСУ від 25.02.2021 р. №709/ІПК/99-00-18-04-03-06, ІПК ДФСУ від 25.07.2019 р. №3486/6/99-99-12-02-03-15/ІПК.

Але ми зазначили, що прямо в пп. 292.4 ПКУ не наведені договори управління майном. Тому для уникнення непорозумінь доречно отримати з цього питання індивідуальну податкову консультацію.

Інше питання: які кошти розуміти під винагородою?

Наприклад, управитель отримує кошти на утримання прибудинкової території, відшкодування постачальникам комунальних послуг, оплату заробітної плати і податків  працівників підприємства управителя, які будуть обслуговувати ОСББ (сантехнік, електрик, прибиральниця, бухгалтер) тощо.

Детально про облік за договором управління ми писали тут та тут>>

Там ми зазначали, що винагорода управителя – це прибуток управителя (доходи мінус витрати). Але доходом управителя є плата, яку він отримує за надані послуги, а не лише його прибуток. Тому, на наш погляд, оподаткування єдиним податком підлягає вся отримана за тарифом оплата за договором управління.

Про це ми писали тут>>

Тобто, оподаткуванню підлягають як винагорода (фактично прибуток), так і відшкодування витрат управителя з надання послуг - оплата заробітної плати і податків  працівників підприємства управителя, які будуть обслуговувати ОСББ (сантехнік, електрик, прибиральниця, бухгалтер) тощо.

Але для уникнення непорозумінь рекомендуємо отримати з цього питання індивідуальну податкову консультацію.