Здавання в оренду приміщення ще до отримання дозволу ДАБІ: які наслідки?

Запитання:

Підприємство здійснило реконструкцію частини виробничого приміщення. Всі роботи з реконструкції вже завершено. Новий техпаспорт вже отримано. Документи в ДАБІ на отримання сертифікату на прийом в експлуатацію закінченого будівництва об’єкта подані. Самого сертифікату ще немає. ДАБІ вивчає документи і можливо навіть дасть якісь зауваження, що дещо відтерміновує дату отримання сертифікату. Але керівником прийнято рішення про введення до експлуатації (і відповідно початку нарахування амортизації) і здавання в оренду цього приміщення ще до отримання дозволу ДАБІ. Чи будуть у цьому випадку якісь податкові ризики пов’язані з ПДВ кредитом і витратами/доходами для орендодавця і орендаря?

Відповідь: Щодо оподаткування ПДВ зазначимо таке.

Відповідно до пп. «а» і «б» п. 185.1 ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів та послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 ПКУ.

База оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (п. 188.1).

Відповідно до пп. 196.1.2 ПКУ не є об’єктом оподаткування ПДВ операції передачі та повернення майна в оренду.

При передачі майна в оперативний лізинг (оренду) об'єктом оподаткування ПДВ є вартість наданих послуг у межах договору лізингу (оренди), тобто сума лізингових (орендних) платежів є оплатою вартості послуг з надання майна в лізинг (оренда), яка підлягає оподаткуванню ПДВ в загальновстановленому порядку за основною ставкою (ІПК ДФС від 28.08.2019 р. №4028/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Щодо здавання в оренду приміщення до отримання сертифікату

Нормами ч. 8 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. №3038-VI (далі – Закон №3038) встановлено, що експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих в експлуатацію (якщо таке прийняття передбачено законодавством), заборонена.

Зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації або сертифікат є підставою:

- для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів – води, газу, тепла, електроенергії;

- включення даних про такий об'єкт до державної статистичної звітності;

- оформлення права власності на нього.

Підключення закінченого будівництвом об'єкта, прийнятого в експлуатацію, до інженерних мереж здійснюється протягом 10-ти днів з дня відповідного звернення замовника до осіб, які є власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або здійснюють їх експлуатацію (ч. 9 ст. 39 Закон №3038).

Відповідальність за порушення вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил під час будівництва встановлена ст. 96 КоАП. Відповідно до ч. 8 цієї статті експлуатація об'єктів, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об'єкта до експлуатації, вчинені щодо об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, –

тягнуть за собою накладення штрафу від 250 до 350 НМДГ (від 4250 до 5950 грн.).

Експлуатація об'єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об'єкта до експлуатації, вчинені щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), крім порушень, передбачених ч. 8 цієї статті, –

тягнуть за собою накладення штрафу від 500 до 600 НМДГ (від 8500 до 10200 грн.).

Експлуатація об'єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних в акті готовності об'єкта до експлуатації, вчинені щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми наслідками (СС2), – тягнуть за собою накладення штрафу від 1000 до 1500 НМДГ (від 17000 до 25500 грн.).

Діяння, передбачені ч. 10 цієї статті, вчинені щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів із значними наслідками (СС3),–

тягнуть за собою накладення штрафу від 2000 до 3000 НМДГ (від 34000 до 51000 грн.).

Крім того зазначимо, що норми ст. 767 ЦКУ зобов'язують орендодавця передати орендарю річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму (оренди) та її призначенню.

Наймодавець (орендодавець) зобов'язаний попередити наймача (орендаря) про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач на підставі ч. 2 ст. 768 ЦКУ має право за своїм вибором вимагати:

- заміни речі, якщо це можливо;

- відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

- безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

- розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦКУ зміст правочину не може суперечити ЦКУ, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Положеннями ст. 215 ЦКУ передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 ЦКУ.

При цьому недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

В ст. 216 ЦКУ зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Вище наведені правові наслідки застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

ВАСУ в листі від 02.06.2011 р. №742/11/13-11 звертає увагу на те, що відповідні відносини у сфері оподаткування регулюються пп. 4.1.4 ПКУ. Вказана норма встановлює презумпцію правомірності рішень платника податку в тому, що в разі якщо норма закону чи іншого нормативно-правового акта, виданого на підставі закону, або якщо норми різних законів чи різних нормативно-правових актів припускають неоднозначне (множинне) трактування прав та обов'язків платників податків.

Зазначена норма поширюється також і на кваліфікацію господарських операцій з метою формування платником податків витрат для визначення об'єкта оподаткування податком на прибуток та/або податкового кредиту з ПДВ. За змістом указаної норми відповідні витрати і податковий кредит вважаються сформованими платником податків правомірно, однак контролюючий орган не позбавлений можливості довести в установленому порядку факт невідповідності задекларованих наслідків господарської операції платника податків у податковому обліку фактичним обставинам.

При цьому з урахуванням норм статей 61 та 44 ПКУ саме на контролюючі органи покладається обов'язок контролювати правильність формування даних податкового обліку платників податків, у т. ч. щодо правильності складення та достовірності первинних документів.

Установлення факту недійсності, в т. ч. нікчемності цивільно-правового правочину, який опосередковує відповідну господарську операцію, не є необхідною умовою для визначення контролюючим органом грошових зобов'язань платнику податків у разі якщо буде встановлено відсутність реального вчинення цієї господарської операції або відсутність зв'язку між такою операцією та господарською діяльністю платника податків.