Форма №20-ОПП для ФОП-орендодавця нерухомості у 2026 році: об'єкти оренди та адреса реєстрації (аудіоверсія)

Заяву за формою №20-ОПП потрібно подавати як за об'єктами нерухомості, що здаються в оренду, так і за адресою реєстрації (місцем проживання) ФОП — якщо там фактично провадиться підприємницька діяльність. Це два самостійні об'єкти повідомлення: сама здавана в оренду нерухомість і місце, де ФОП фактично веде облік, укладає договори чи має робоче місце.

Правова підстава обов'язку подання

Відповідно до пп. 63.3 ПКУ та пп. 8.1 розд. VIII Порядку №1588, платник податків зобов'язаний повідомляти контролюючий орган за основним місцем обліку про всі об'єкти оподаткування та об'єкти, пов'язані з оподаткуванням, шляхом подання Заяви за формою №20-ОПП (додаток 10 до Порядку №1588). Строк подання — протягом 10 робочих днів після їх реєстрації, створення, відкриття чи передачі в оренду (пп. 8.4 розд. VIII Порядку №1588). Ця вимога поширюється на будь-якого суб'єкта господарювання незалежно від форми ведення підприємницької діяльності і масштабів бізнесу.

Об'єкти нерухомості, що здаються в оренду

Оскільки основний вид діяльності ФОП — КВЕД 68.20, кожен об'єкт нерухомості (власний чи орендований), який здається в оренду (суборенду), є об'єктом, через який провадиться господарська діяльність, і підлягає обов'язковому відображенню у формі №20-ОПП незалежно від кількості таких об'єктів. Заяву подають протягом 10 робочих днів з дати складання акта приймання-передачі майна в оренду, вказуючи у графі 14 стан об'єкта оподаткування «9» — здається в оренду.

Адреса реєстрації (місце проживання) ФОП

Податкова адреса ФОП (зареєстроване місце проживання, за яким він перебуває на обліку) і фактичне місце провадження діяльності — два різні поняття, які можуть збігатися або відрізнятися. Якщо адреса реєстрації фактично використовується для ведення діяльності — там зберігаються документи, ведеться облік, укладаються договори чи розташоване робоче місце, — подання форми №20-ОПП за цією адресою є обов'язковим, так само як і за об'єктами оренди (пп. 8.4 розд. VIII Порядку №1588). Якщо ж адреса реєстрації жодним чином не пов'язана з фактичним провадженням діяльності (наприклад, уся діяльність ведеться безпосередньо на об'єктах оренди чи через найманого управителя), окремого повідомлення за адресою місця проживання не вимагається.

Практичне застереження

Пільгу зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, щодо житлової площі втрачають не через саме подання форми №20-ОПП, а через фактичне використання житла для здійснення підприємницької діяльності або отримання доходу (пп. 266.4.3 ПКУ). Форма №20-ОПП лише фіксує та розкриває перед контролюючим органом цей факт. Тому варто оцінювати саме реальне використання адреси реєстрації для підприємницької діяльності, оскільки зазначення житлової квартири/будинку у формі №20-ОПП як об'єкта діяльності (наприклад, офісу) позбавляє всю площу такого об'єкта пільги з податку на нерухомість.

Детальніше тему подання форми №20-ОПП ми розглядали в публікаціях:

• При відкритті ФОП не подали форму 20-ОПП: які наслідки
• Ведення бізнесу з місця проживання – 2026: як заповнити та подати ф. 20-ОПП
• Бізнес ведеться за місцем проживання керівника або ФОПа: як заповнити ф. 20-ОПП

Висновки

• Форма №20-ОПП подається окремо за кожним об'єктом нерухомості, що здається в оренду, як об'єктом, через який провадиться діяльність ФОП за КВЕД 68.20 (у строк 10 робочих днів з моменту передачі за актом, зі станом об'єкта «3 — здається в оренду»);
• Форма №20-ОПП додатково подається і за адресою реєстрації (місцем проживання) ФОП, якщо там фактично ведеться облік, укладаються договори чи облаштовано робоче місце — податкова адреса і місце провадження діяльності є різними поняттями;
• Якщо адреса реєстрації жодним чином не використовується для діяльності, окремого повідомлення за нею не потрібно. Водночас фактичне використання житла для підприємницької діяльності позбавляє платника пільги з податку на нерухомість на підставі пп. 266.4.3 ПКУ.