Чи можна здавати нерухомість в оренду і як ФОП, і як фізособа?

КВЕД 68.20 – це надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна. ФОП на єдиному податку 2 або 3 групи може надавати в оренду нерухоме майно, але з певними обмеженнями. А саме, відповідно до пп. 291.5.3 ПКУ не можуть бути платниками ЄП фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальнаплоща яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальнаплоща яких перевищує 900 квадратних метрів. Як бачимо, обмеження встановлені на загальну площу нерухомості, з тією метою, щоб на єдиному податку не надавали в оренду занадто великі об’єкти.

Разом з цим, дохід від надання в оренду нерухомого майна може оподатковуватись ПДФО не в межах підприємницької діяльності, а за правилами оподаткування фізосіб – пп. 170.1 ПКУ. 

Наприклад, фізособа має у власності житловий будинок площею 150 кв. м та нежитлове приміщення площею 1000 кв. м. Норми ПКУ прямо не забороняють цій фізособі надавати будинок або його частину в оренду в межах підприємницької діяльності на єдиному податку, і одночасно надавати в оренду нежитлове приміщення або його частину як фізособа з оподаткуванням відповідно до пп. 170.1 ПКУ.

У ЗІР категорії 107.01.02 є питання: «Чи має право ФОП – платник ЄП (крім е-резидента) надавати в оренду одну з частин нерухомого майна та/або один з об’єктів нерухомого майна як ФО – не СГ, якщо загальна площа житлових приміщень та/або їх частин не перевищує 400 кв. метрів, нежитлових приміщень (споруд, будівль) та/або їх частин не перевищує 900 кв. метрів?». Відповідь на нього така:

• якщо загальна площа кожного окремого виду майна, яке надається в оренду, не перевищує норми, встановлені пп. 291.5.3 ПКУ, то така фізична особа – підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, має право перебувати на спрощеній системі оподаткування;
• разом з тим, фізична особа – підприємець у разі надання в оренду частину нерухомого майна як фізична особа– не суб’єкт господарювання, а іншу частину як фізична особа – підприємець не має права застосовувати спрощену систему оподаткування;
• така фізична особа може надавати нерухомість в оренду як фізична особа – підприємець за загальною системою оподаткування або як фізична особа – не суб’єкт господарювання.

На наш погляд, два останні висновки абсолютно нелогічні і не ґрунтуються на нормах ПКУ, не випадково у тексті відповіді ці висновки не підтверджені посиланнями на норми ПКУ.

Існує ще одна хибна думка податківців, якої вони дотримуються вже не перший рік: ФОП, який обрав вид господарської діяльності «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» (68.20 згідно КВЕД ДК 009:2010) при державній реєстрації, не має права надавати в оренду нерухомість як фізична особа. Тут також невідомо, на підставі якої саме норми ПКУ зроблений такий висновок. Ми коментували цю точку зору тут.

У ПКУ нічого не сказано про те, що не можна одночасно надавати в оренду майно як фізособа і як ФОП-єдинник. Більш того, у фіскалів немає ніякої обґрунтованої аргументації на користь своєї позиції. 

Ми не вбачаємо порушення норм ПКУ в тому, що ФОП на ЄП з КВЕДом 68.20 буде надавати нерухомість в оренду тільки як фізособа і не отримувати таких доходів як ФОП. Наявність якогось КВЕДу в реєстрі ЄП ще не означає, що за цим КВЕДом фактично отримуються доходи, і не може впливати на інші операції власника нерухомості (як-то здавання цієї нерухомості в оренду поза межами підприємницької діяльності).

Передбачити реакцію податківців, якщо їхня думка не відповідає нормам ПКУ, на практиці неможливо. Але ми все ж таки радимо врахувати їхню думку, якщо немає бажання з ними спорити, визначитися, яким чином ФОП чи фізособа буде отримувати доходи від надання нерухомості в оренду, і скоригувати свої дії так, щоб не наражати себе на ризик.

Зокрема, якщо нерухомість надається в оренду фізичною особою, то тут немає обмеження щодо площі нерухомості. Якщо власник цієї нерухомості зареєстрований як ФОП на ЄП з КВЕДом 68.20, то цей КВЕД краще виключити з реєстру платників ЄП.