Витрати у будівництві: облік

Запитання: Підприємство будує багатоквартирний житловий будинок господарським способом (власними силами) з метою подальшого продажу. Після того як будинок буде збудований і введений в експлуатацію частина квартир буде продана, а інша частина залишиться на балансі підприємства (поки не знайдеться покупець). На якому рахунку обліковувати витрати понесені на будівництво даного будинку і які будуть бухгалтерські проводки після здачі будинку в експлуатацію (продаж і залишок на балансі)?

Відповідь: Спочатку давайте визначимось, які саме господарські операції будуть відбуватись у даному випадку:

1. Підприємство власними силами створює необоротний актив. 

2. З початку створення цього активу підприємство прийняло рішення, що у подальшому він буде утримуватись з метою подальшого продажу.

3. Планується продаж не всього активу цілком, а частинами у межах окремих квартир.

Почнемо з бухгалтерського обліку, оскільки з 1 січня 2015 року він буде основою для обліку таких активів підприємства.

Оскільки йдеться про будівництво необоротного активу, то витрати на нього капіталізуються. Таким чином, на субрахунку 151 "Капітальне будівництво" відображаються витрати на будівництво, що здійснюється як господарським, так і підрядним способом для власних потреб підприємства. На цьому субрахунку також ведеться облік устаткування, що підлягає монтажу в процесі будівництва.

Оскільки цей актив від самого початку створювався з метою продажу, то подальший його облік треба здійснювати у відповідності з П(С)БО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу та припинена діяльність». 

Так П(С)БО 27 визначає, що необоротний актив та група вибуття визнаються утримуваними для продажу y разі, якщо:

• економічні вигоди очікується отримати від їх продажу, а не від їх використання за призначенням;

• вони готові до продажу в їх теперішньому стані;

• їх продаж, як очікується, буде завершено протягом року з дати визнання їх такими, що утримуються для продажу;

• умови їх продажу відповідають звичайним умовам продажу для подібних активів;

• здійснення їх продажу має високу ймовірність, зокрема, якщо керівництвом підприємства підготовлено відповідний план або укладено контракт про продаж, здійснюється їх активна пропозиція на ринку за ціною, що відповідає справедливій вартості.

Якщо щодо активу, який будується та планується на продаж, виконуються всі вищезазначені вимоги, визнається об’єкт оборотних активів – нерухомість, утримувана для продажу. І підприємству треба зробити проведення дебет 286 «Необоротні активи та групи вибуття, які утримуються для продажу» та кредит 151 «Капітальне будівництво» на усю суму витрат, пов’язаних із таким будівництвом. 

Зазначимо, що не зважаючи на капіталізацію витрат на будівництво, амортизація на необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу, не нараховується.

Крім того, оскільки підприємство ще на стадії будівництва вже вирішило, що будівля буде продаватися частками (поквартирно), то цьому етапі варто сформувати собівартість кожної з квартир, які будуть у подальшому реалізовуватись. Тож, визнавати як нерухомість, утримувану для продажу, доцільно не будинок в цілому (однією сумою), а кілька об’єктів (по кількості квартир), які у подальшому і будуть реалізовуватися. Але сумарна вартість таких об’єктів не повинна перевищувати акумульовані на рахунку 151 витрати на створення цього будинку. 

Для цього є кілька способів:

1. Спочатку визнаєте собівартість 1м² збудованого житла, а потім цю вартість помножуєте на кількість квадратних метрів відповідної квартири. У цьому випадку послуги експертної оцінки Вам будуть не потрібні, а собівартість буде найбільш наближена до реальної.

2. Можна призначити експертну оцінку кожної збудованої квартири, яка повинна визначити вартість окремої квартири у цілому домі.

Наприклад загальна собівартість будівництва 100 тис. грн., в домі 10 однакових квартир, тому в дебет рахунку 286 повинно попасти 10 активів, які утримуються для подальшого продажу з собівартістю по 10 тис. грн. кожен.

У подальшому облік продажу таких активів здійснюється за загальними правилами бухгалтерського обліку для такої реалізації. Тобто робляться наступні проведення (візьмемо цифри з прикладу який ми навели вище):*

Оскільки підприємство будує будівлю власними силами, то перший продаж житла оподатковується ПДВ згідно із пп. 197.1.14 ПКУ