Реквізити акта приймання-передачі незавершеного будівництва для бухгалтерського обліку

Придбання об'єкта незавершеного будівництва є господарською операцією, яка має бути належним чином задокументована для її відображення в бухгалтерському обліку. Основним первинним документом, що підтверджує факт передачі такого об'єкта, є акт приймання-передачі. Хоча на сьогодні спеціальної затвердженої форми акта приймання-передачі саме для об'єктів незавершеного будівництва немає, підприємства можуть розробити таку форму самостійно або використовувати за основу існуючі форми для основних засобів, адаптувавши їх під специфіку операції. Головне, щоб такий акт містив усі обов'язкові реквізити первинного документа, передбачені чинним законодавством.

Рекомендації щодо договору купівлі-продажу

При укладанні договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та оформленні акта приймання-передачі важливо враховувати положення Цивільного кодексу України (зокрема, ст. 331 щодо моменту виникнення права власності на новостворене майно) та Закону "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (якщо застосовно). Рекомендується також перевіряти наявність усіх необхідних дозвільних документів на будівництво та прав на земельну ділянку у продавця.

Обов'язкові реквізити акта приймання-передачі незавершеного будівництва

Згідно зі ст. 9 Закону про бухоблік, первинні документи повинні мати такі обов'язкові реквізити:

• Назва документа (форми): Наприклад, "Акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва". 
• Дата складання: Дата фактичної передачі об'єкта; 
• Місце складання;
• Назва підприємства, від імені якого складено документ (продавця); 
• Назва підприємства, яке отримує об'єкт (покупця);
• Зміст та обсяг господарської операції, одиниця виміру господарської операції: Детальний опис об'єкта незавершеного будівництва, його характеристики;
• Посади осіб, відповідальних за здійснення господарської операції і правильність її оформлення.

Особистий підпис або інші дані, що дають змогу ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції.

Специфічна інформація для акта приймання-передачі незавершеного будівництва

Окрім загальних обов'язкових реквізитів, для коректного відображення операції в бухгалтерському обліку та для подальшого управління об'єктом, акт приймання-передачі незавершеного будівництва житлового будинку доцільно, на наш погляд, доповнити наступною інформацією.

Детальна ідентифікація об'єкта:

• Найменування об'єкта (наприклад, "Об'єкт незавершеного будівництва – житловий будинок");
• Місцезнаходження (адреса) об'єкта;
• Проєктна документація (номер, дата, ким затверджена), якщо передається; 
• Дозвільні документи на будівництво (номер, дата, ким видані), якщо передаються;
• Технічний паспорт на об'єкт незавершеного будівництва (за наявності). 

Ступінь будівельної готовності об'єкта (у відсотках або в іншому кількісному вираженні), бажано з посиланням на документ, що це підтверджує (наприклад, висновок експерта, акт технічного обстеження). 

Характеристики основних конструктивних елементів, їх стан.

Вартісні показники:

• Первісна (балансова) вартість об'єкта у передавальної сторони (якщо ця інформація доступна та релевантна);
• Погоджена сторонами вартість приймання-передачі об'єкта, яка буде підставою для оприбуткування у покупця;
• Інформація про ПДВ (якщо операція є об'єктом оподаткування ПДВ).

Інформація про земельну ділянку:

• Відомості про земельну ділянку, на якій розташований об'єкт (кадастровий номер, площа, цільове призначення, інформація про право власності/користування). Якщо права на земельну ділянку передаються разом з об'єктом, це має бути відображено.

Перелік документації, що передається разом з об'єктом:

• Проєктно-кошторисна документація;
• Дозвільна документація на будівництво;
• Документи на земельну ділянку;
• Технічна документація (акти на приховані роботи, журнали робіт тощо, якщо є);
• Інші документи, що стосуються об'єкта.

Інші умови:

• Дата фактичної передачі контролю над об'єктом;
• Відсутність/наявність обтяжень, арештів щодо об'єкта;
• Зауваження та недоліки (якщо такі виявлені під час приймання-передачі);
• Підписи уповноважених осіб сторін (продавця та покупця), скріплені печатками (за наявності).

Бухгалтерський облік придбання незавершеного будівництва

На підставі належно оформленого акта приймання-передачі та інших документів, що підтверджують перехід права власності (або права на матеріали та витрати, що складають об'єкт незавершеного будівництва, відповідно до ст. 331 ЦКУ), бухгалтерія підприємства-покупця відображає вартість придбаного об'єкта незавершеного будівництва на субрахунку 151 "Капітальне будівництво", якщо побудований об’єкт буде зараховано до складу основних засобів підприємства-покупця.  

Якщо об'єкт придбавається для добудови і подальшого продажу квартир, його вартість може відображатися на рахунку 23, а після закінчення будівництва на рахунку 26. 

Залежно від особливостей кожної конкретної ситуації, можуть бути інші бухгалтерські проводки.

Отже, Акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва житлового будинку є ключовим первинним документом для відображення операції з його придбання в бухгалтерському обліку. Він повинен містити всі обов'язкові реквізити, передбачені Законом "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні", а також специфічну інформацію, яка детально характеризує об'єкт, його вартість та пов'язану документацію. Чим детальніше та повніше буде складений акт, тим менше питань виникатиме в майбутньому при обліку, завершенні будівництва, введенні в експлуатацію та реєстрації права власності на готовий об'єкт.