Купівля нерухомості та ремонтні витрати: як облікувати?

1. Насамперед підприємству потрібно визначитись, яким активом є придбана нерухомість. Придбана нерухомість буде основним засобом чи інвестиційною нерухомістю.

Підходи до оцінки таких активів різні, тобто інвестиційна нерухомість і основні засоби оцінюються по-різному. У наказі про облікову політику слід вказати, до яких активів відноситься нерухомість. У наказі також слід визначити критерії розмежування об'єктів операційної нерухомості та інвестиційної нерухомості.

Різні підходи в оцінці активів впливають на суму амортизації, яка далі враховується у фінзвітності на підставі якої платник податку на прибуток визначає об’єкт оподаткування. Тому ми би не радили ігнорувати питання інвестиційної нерухомості.

2. Інвестиційна нерухомість може обліковуватись за первісною вартістю або за справедливою вартістю. Особливості обліку інвестиційної нерухомості, як, зокрема, і її визначення визначають П(С)БО 32 або МСБО 40.

Складові витрат, які формують первісну вартість інвестиційної нерухомості перелічені у п. 10 - 14 П(С)БО 32, зокрема: суми, що сплачують постачальникам (продавцям) та підрядникам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків), реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням прав на інвестиційну нерухомість, інші витрати, безпосередньо пов'язані з придбанням та доведенням об'єкту інвестиційної нерухомості до стану, у якому вона придатна для використання із запланованою метою.

Зверніть увагу, вартість інвестиційної нерухомості у балансі відображається окремою статтею.

В періоді накопичення витрат формується первісна вартість майбутнього об’єкта інвестиційної нерухомості, такий актив не є завершеним, обліковується на рахунку капітальних інвестицій 15.

Первісна вартість інвестиційної нерухомості збільшується на суму витрат, пов'язаних з її поліпшенням (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо), що призводить до збільшення майбутніх економічних вигод, первісно очікуваних від використання інвестиційної нерухомості.

Витрати, що здійснюються для підтримання інвестиційної нерухомості в робочому стані та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від її використання, уключаються до складу витрат звітного періоду (п. 14, 15 П(С)БО 32).

Рекомендуємо рішення про характер і ознаки здійснюваних підприємством робіт затвердити окремим наказом. І власне згідно розподілу проведених ремонтних робіт здійснювати майбутній облік. Але потрібно врахувати, що підприємство на дату балансу відображає у фінансовій звітності інвестиційну нерухомість згідно від прийнятого рішення за наказом про облікову політику (п. 16 П(С)БО 32):

• за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити, без нарахування амортизації (додатково див п. 19-21 П(С)БО 32);
• або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації.

Сума збільшення або зменшення справедливої вартості інвестиційної нерухомості на кожну дату балансу відображається у складі іншого операційного доходу або інших витрат операційної діяльності.

Зверніть увагу, стаціонарно встановлені об'єкти ОЗ (ліфти, кондиціонери тощо), вартість яких врахована при визначенні справедливої вартості інвестиційної нерухомості, обліковуються в позабалансовому обліку за первісною вартістю. Усі інші активи, які використовуються разом з інвестиційною нерухомістю (меблі, господарський інвентар, офісна техніка тощо), оцінюються за первісною (переоціненою) вартістю і відображаються в обліку відповідно до П(С)БО 7 (п. 23 П(С)БО 32).

Якщо нерухомість обліковується за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, вона переоцінці не підлягає. У цьому випадку нерухомість підлягає амортизації за методами визначеними у п. 26 П(С)БО 7 (п. 36 П(С)БО 32).

Для платників податку на прибуток, які визначають об’єкт оподаткування із застосуванням різниць, податкові різниці застосовуються також і до інвестиційної нерухомості. Але право на податкову амортизацію залежить від обраної моделі оцінки в бухобліку (див  ІПК від 02.07.2019 р.№ 3035/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

В податковому обліку слід бути уважним, тому що фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованої амортизації у бухобліку та втрат від зменшення корисності ОЗ, включених до витрат звітного періоду відповідно до бухобліку.

Порядок визнання доходу від оренди об’єктів інвестиційної нерухомості встановлено П(С)БО 14. Інвестиційна нерухомість утримується виключно з метою отримання орендної плати або збільшення капіталу, або в їх поєднанні. П(С)БО 7 та  МСБО 16 не застосовуються.

3. Операційна нерухомість, як об’єкт ОЗ оцінюється за первісною вартістю. Первісна вартість придбаних ОЗ складається з витрат понесених на придбання нерухомості. Зокрема, суми, що сплачують продавцю, реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються в зв'язку з придбанням та інші витрати, безпосередньо пов'язані з доведенням ОЗ до стану, у якому вони придатні для використання із запланованою метою.

Витрати на ремонт, поліпшення повинні підтверджуватись документально: актами, кошторисом тощо. Первісна (балансова) вартість об'єкта ОЗ може змінюватися у разі його поліпшення.

З урахуванням результатів аналізу та суттєвості ремонтних витрат приймається рішення про характер і ознаки здійснюваних підприємством робіт. Тобто спрямовані вони на підвищення техніко-економічних можливостей (модернізація, модифікація, добудова, реконструкція) об'єкта, що приведе у майбутньому до збільшення економічних вигод, чи здійснюються вони для підтримання об'єкта в придатному для використання стані. Таке рішення приймається керівником підприємства. Рішення про характер ремонту, про визнання його поточним або капітальним відображається в акті.

Підтвердити таке рішення слід наказом по підприємству. Потрібно об'єктивно оцінити здійснені витрати і додатково проаналізувати їх (додатково див розділ 6 Облік ремонту та поліпшення основних засобів Методрекомендацій № 561).

Витрати на поліпшення а також у більшості випадків витрати на капітальний ремонт в бухобліку визнаються капітальними інвестиціям на відміну від витрат на поточний ремонт.

Якщо понесені витрати на капремонт без обґрунтування відобразити відразу у складі витрат а не через амортизаційні відрахування, це створить ризик заниження фінрезультату до оподаткування.

Наприклад, у разі придбання будівлі, яка потребує ремонту, витрати на ремонт приймаються на збільшення первісної вартості цієї будівлі до суми, яка може бути відшкодована від використання будівлі в майбутньому. Вартість робіт, що приводять до збільшення очікуваних майбутніх вигод від об'єкта ОЗ, включається до капітальних інвестицій з майбутнім збільшенням первісної вартості основних засобів (п. 30, 31 Методрекомендацій № 561).

Нарахування амортизації здійснюється протягом строку корисного використання (експлуатації) об'єкта, який встановлюється підприємством (у розпорядчому акті) при визнанні цього об'єкта активом (при зарахуванні на баланс), і призупиняється на період його реконструкції, модернізації, добудови, дообладнання та консервації.