ОСББ здає в оренду майно: як відобразити в обліку

Загальне

Один зі шляхів отримання забезпечення ОСББ прописаний у статті 16 Закону №2866: ОСББ має право здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку. При цьому в іншій своїй ІПК від 12.07.2018 р. №3074/6/99-99-15-02-02-15/ІПК податківці надали відповідь щодо правомірності ОСББ укладати договори на утримання будинку з орендарями нежитлових приміщень, а не з власниками. В ній ДФС зауважила, що всі договори щодо внесків на утримання будинків та прибудинкових територій повинні укладатися лише з власниками квартир та нежитлових приміщень. 

Отже, отримувати плату за оренду нежитлових приміщень ОСББ може, а ось внески на утримання таких приміщень така організація має отримувати лише з їх власників. Інакше під сумнівом буде не лише законність таких операцій, а й неприбутковий статус ОСББ. 

Податок на прибуток

Неприбутковий статус за ОСББ залишиться, якщо, з огляду на пп. 133.4.2 ПКУ, статутом встановлено можливість надання в оренду нежитлових приміщень та дохід від такої оренди буде використовуватися виключно для фінансування видатків на утримання ОСББ, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами. Про це ми також писали тут.

Тобто, якщо кошти від оренди використовуються ОСББ для видатків на утримання ОСББ, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами, то статус неприбуткової організації зберігається, а від так, такі кошти не оподатковуються.

А ось, у разі недотримання неприбутковою організацією цих вимог, така неприбуткова організація повинна зазначити і сплатити суму самостійно нарахованого податкового зобов’язання з податку на прибуток виходячи із суми операції (операцій) нецільового використання активів.

ПДВ

Якщо ОСББ є платником ПДВ, то операції з постачання ОСББ (платником ПДВ) послуг із оренди допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20%. Детальніше про це ми писали тут.

На замітку!

Про те, коли ОСББ має ставати платником ПДВ ми писали тут.

Бухоблік

Бухгалтерський облік неприбуткових організацій базується на чинних нормативних документах з бухобліку – Закону з бухобліку, П(С)БО й відповідних загальних методрекомендацій із бухобліку. Особливостей для неприбуткових організацій та методичних рекомендацій щодо ведення їх обліку не передбачено, а вони б були не зайвими. Адже загалом особливість неприбуткових організацій, в т.ч. й  ОСББ,  полягає в тому, що їхня діяльність не спрямована на отримання прибутку. А норми П(С)БО сформульовано виходячи з припущення, що підприємство отримує економічні вигоди, під якими розуміється потенційна можливість отримання підприємством коштів від використання активів (ст. 1 Закону №996). Тому, немає однозначного розуміння щодо відображення доходів від здачі в оренду приміщень неприбутковими організаціями.

З цього приводу є два підходи.

Підхід 1. Усі надходження неприбуткової організації – це цільове фінансування

Саме такого підходу дотримуються податківці, оскільки у Віснику ДПС  від 26.01.2018 №№4 (956) (див. тут) та у Віснику ДПС від 23.02.2017 р. №8/Д (13) (див. тут) вони зазначають, що з огляду на специфіку діяльності неприбуткових організацій доцільно визнавати ВСІ надходження таких організацій цільовим фінансуванням та цільовими надходженнями, включаючи орендні платежі, відсотки, отримані за депозитами, курсові різниці.

Для обліку «цільових» коштів від здачі в оренду вони рекомендують використовувати субрахунок 4843 «Цільове фінансування від орендної плати».

Надалі вони зазначають, що методологічні основи формування доходів неприбуткових організацій визначено П(С)БО 15, відповідно до якого:

1. цільове фінансування не визнається доходом доти, доки не існує підтвердження, що воно буде отримане та підприємство виконає умови щодо такого фінансування;
2. отримане цільове фінансування та інші цільові надходження визнаються доходом протягом тих періодів, в яких було понесено витрати, пов’язані з використанням умов цільового фінансування;
3. цільове фінансування капітальних інвестицій визнається доходом протягом періоду корисного використання відповідних об’єктів інвестування (основних засобів, нематеріальних активів тощо) пропорційно сумі нарахованої амортизації цих об’єктів (така позиція підтверджена листом №31-08410-07-10/19733);
4. безоплатно отримані необоротні активи визнаються доходом протягом періоду їх корисного використання пропорційно нарахованій амортизації.

А надалі вони роблять висновок, що доходи неприбуткових організацій визнаються щомісячно, на рівні понесених витрат, тому у бухобліку та фінзвітності неприбуткових організацій прибутку за такими* операціями не може бути.

Тобто податківці приходять до висновку, що у неприбуткових організацій взагалі немає прибутку в обліку – тобто рахунку 44. А по суті все має проходити через рахунок 48 через так звану специфіку діяльності неприбуткової організації.

Водночас в ІПК від 20.02.2018 р. №691/6/99-99-15-02-02-15/ІПК вони зазначають, що у Звіт про використання доходів (прибутків) неприбуткової організації передбачає й цільові кошти й безповоротну фіндопомогу, й пасивні доходи, й інші доходи. А формування доходів та видатків, що відображаються у рядках 1.1 - 1.5, 1.7 - 1.11 та 2.1 - 2.3, 2.5, 2.6 цього Звіту, здійснюється за правилами бухгалтерського обліку, тобто в момент їх виникнення незалежно від дати надходження або сплати коштів.

Тобто за такого підходу податківці при оренді скоріш за все бачать виконання норми п. 17 П(С)БО 15. Відповідно до неї: отримане цільове фінансування та інші цільові надходження визнаються доходом протягом тих періодів, в яких було понесено витрати, пов’язані з використанням умов цільового фінансування – цільове фінансування майбутніх витрат.

У такому разі будуть наступні проведення: Дт 377 Кт 484 – на дату акту наданих послуг; Дт 311 Кт 377 – отримано орендну плату; Дт 484 Кт 718 і Дт 92 Кт 63, 66, 68 – визнано дохід у сумі понесених витрат.

Тобто клас 7 дорівнюватиме класу 9, й відповідно не виникатиме рахунок 44. Саме це й пропонують податківці у Віснику ДПС від 23.02.2017 №8/Д (13) (див. тут) через особливість діяльності неприбуткових організацій.

На замітку!

Може статися ситуація, коли виникне невикористаний залишок цільового фінансування на кінець звітного періоду, тобто буде сальдо за Кт 484. Він може бути зменшений (списаний) у наступних звітних періодах, коли він буде використаний або повернутий надавачу. Тобто немає необхідності обов’язково списувати залишок на рахунку 48, який утворився на кінець звітного періоду.

Підхід 2. Цільовим фінансуванням є лише ті надходження, які обумовлені надавачем на конкретні цілі

За такого підходу нецільове фінансування  – це кошти, які ОСББ отримує без цільового призначення, тобто без конкретно встановлених цілей та умов їх витрачання. Втім, такі кошти все ж підуть на цілі, обумовлені статутом ОСББ, просто як їх саме витрачати вирішує вже саме ОСББ.

Як виходить із даних форми Звіту використання доходів (прибутків) неприбуткової організації, він дійсно окремо передбачає цільові кошти, безповоротну фіндопомогу, пасивні доходи, інші доходи. Тобто не все, що отримує організація є цільовим  апріорі.

Так, в будь-якому випадку, якщо неприбуткова організація бажає залишитися неплатником податку на прибуток, то всі отримані доходи (прибутки), а саме так дослівно й зазначається у пп. 133.4.2 ПКУ, мають використовуватись виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами.

Крім того податківці та Мінфін не проти того, що неприбуткова організація може займатися підприємницькою діяльністю (листи податківців – див. тут, лист Мінфіну від 06.02.2019 р. №11210-09-5/3214), а якщо так, то як не крути, то прибуток (рахунок 44) від підприємницької діяльності може виникати.

На замітку!

Норма ст. 86 ЦКУ прямо говорить, що непідприємницькі товариства (кооперативи, крім виробничих, об'єднання громадян тощо) та установи можуть поряд зі своєю основною діяльністю здійснювати підприємницьку діяльність, якщо інше не встановлено законом і якщо ця діяльність відповідає меті, для якої вони були створені, та сприяє її досягненню.

Та, мало того, в обліку неприбуткова організація, як й будь-яка юридична особа має керуватися принципами обліку щодо доходів та витрат, виходячи із П(С)БО 15 та П(С)БО 16.

А від так, орендні платежі навряд чи можна вважати цільовим фінансуванням та взагалі фінансуванням. Вони, на нашу автора, є звичайними доходами від здійснення підприємницької діяльності (а вона дозволена для неприбутківців, головне, аби кошти від неї були витрачені на цілі та мету діяльності неприбуткової організації).

Тому, на думку автора, доходи від здачі в оренду приміщень варто відображати доходами за загальними правилами, тобто коли виникають критерії його визнання (п. 5 П(С)БО 15) – Дт 377 Кт 713 на дату акту наданих послуг із оренди. Також підприємство може нести витрати, що пов’язані із здачею в оренду приміщення - Дт 949 Кт 13, 63, 68.

У такому разі у організації може виникнути рахунок 443, який може бути витрачений лише на цілі ОСББ, тобто такий прибуток може бути списаний на формування резервів ОСББ (Кт 42) (ремонтного, резервного й тощо).

Та, навіть якщо говорити, що отримана орендна плата є фінансуванням, то в П(С)БО 15 є ще норма 19, про яку податківці мовчать - фінансування для надання  підтримки підприємству  без установлення умов його витрачання на виконання у майбутньому певних заходів визнаються дебіторською  заборгованістю з одночасним визнанням доходу – Дт 377 Кт 718 – на дату  акту та Дт 311 Кт 377 – на дату отримання коштів.

До речі!

Для профспілок, які також є неприбутковими організаціями, передбачено Методрекомендації із бухобліку – див. тут. Й у них якраз повністю й прослідковується описаний автором Підхід 2.

Втім, тут є одне «АЛЕ». До Звіту використання доходів (прибутків) неприбуткової організації слід подати фінансову звітність і якщо доходи не дорівнюватимуть витратам, то скоріш за все податківцям прийдеться пояснювати норми П(С)БО, які вони у своїх публікаціях підлаштовують під неприбуткових організацій – й головною причиною називаючи специфіку неприбуткової діяльності. Але, водночас, ніхто не забороняє таким організаціям займатися підприємництвом. Тож податківці самі заплуталися у своїх твердженнях.

Підсумок: Якщо підприємство не готове відстоювати правильність ведення бухобліку, то може обрати Підхід 1 – позиція податківців, в протилежному випадку – Підхід 2 – позиція автора. Також радимо щодо питань обліку в ОСББ звернутися до Мінфіну, адже саме він встановлює та регулює правила бухобліку, а не податківці. Ми, своєю чергою, також надішлемо запит до Мінфіну.

Рахунок в банку

Відповідно до п. 14 р. І Інструкції №492 за поточними рахунками, що відкриваються банками клієнтам-резидентам у національній валюті, здійснюються всі види розрахунково-касових операцій відповідно до умов договору та вимог законодавства України.

Нормами Інструкції №492 не передбачено вимоги відкривати ще один рахунок для отримання орендних платежів ОСББ. Втім, відповідно до п. 5 р. І Інструкції №492 клієнти мають право відкривати рахунки в будь-яких банках України відповідно до власного вибору для забезпечення своєї господарської діяльності, незалежної професійної діяльності і власних потреб.

Отже, ОСББ може відкривати будь-яку кількість рахунків у будь-яких банківських установах на власний вибір, тобто за власним бажанням можна відкрити ще один рахунок для отримання орендних платежів, втім це робити не обов’язково й не витікає із норм Інструкції №492. Єдине, слід заглянути у договір щодо відкриття рахунку - чи нема у ньому особливостей щодо таких «підприємницьких» операцій.