Іпотечні операції у "єдинника": як оподаткувати?

 Запитання: 

Платник ІІІ групи єдиного податку надав іншому платнику ІІІ групи єдиного податку поворотну безпроцентну позику під заставу нерухомості. Позичальник кошти в строк не повернув і не має змоги в майбутньому виконати своє зобов’язання. Позичальник реалізовує своє право як іпотекодержатель: стягує іпотеку на свою користь та набуває право власності на нерухоме майно, що було в іпотеці. Чи виникає об’єкт оподаткування ЄП відповідно до ст. 292 ПКУ?  Чи є операція зі стягнення іпотеки  постачанням товарів (продажу) відповідно до п.14.1.191 ПКУ? Чи визначається об’єкт оподаткування відповідно до пп. 292.2 ПКУ як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу, оскільки об’єктом іпотеки є нерухоме майно, що введене в експлуатацію більше 10 років назад?

Відповідь: 

Відповідно до ст. 575 ЦКУ  іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Тобто, поки на майно не звернено стягнення, воно залишається власністю позичальника – заставодавця.

Згідно з ст. 589 ЦКУ  у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави.

Спочатку здійснюється звернення стягнення на предмет застави – за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 590 ЦКУ).

Відповідно до ст. 591 ЦКУ  реалізація предмета застави, на який звернене стягнення, провадиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не встановлено договором або законом. Порядок реалізації предмета застави з публічних торгів встановлюється законом. За умовами запитання такий продаж здійснюється на користь позикодавця.

У пп. 14.1.191 ПКУ надано визначення постачання товарів: це будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду. Отже, перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя є продажем об’єкта іпотеки.

Оскільки об’єкт іпотеки – нерухоме майно, яке є основними засобами у іпотекодавця та використовувалося більше 10 років, то для іпотекодавця в цьому разі працює норма абзаца другого п. 292.2 ПКУ:  якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

Сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, буде вартість, за якою відбулося їх відчуження на користь іпотекодержателя. Ця вартість може дорівнювати сумі забезпеченої іпотекою заборгованості або бути меншою (наприклад, якщо цим майном погашено частину заборгованості тощо).

Для іпотекодержателя набуття права власності на предмет іпотеки не впливає на величину ЄП. Але якщо іпотекодержатель здійснить подальший продаж набутого майна менше ніж через 12 календарних місяців після такого набуття, він буде визначати суму єдиного податку відповідно до абзацу першого п. 292.2 ПКУ.