У КВЕД:2010 існує такий КВЕД як 68.10 «Купівля та продаж власного нерухомого майна». Оскільки свідоцтво права власності на нежитлове приміщення чомусь оформлене на ФОП (про це далі), то виникає думка про необхідність оподаткування такої операції в межах підприємницької діяльності, а саме на єдиному податку, оскільки підприємець перебуває на спрощеній системі оподаткування.
Але такий КВЕД не потрібен в разі, якщо продаж такої нерухомості не має ознак підприємницької діяльності. Про такі ознаки, на думку податківців, свідчить систематичність у продажу нерухомості.
Так у листі ДФСУ від 25.09.2015 р. №8945/В/99-99-17-03-03-14 зауважила, що систематичний продаж фізичними особами нерухомого майна, у тому числі власного, з метою одержання прибутку є підприємницькою діяльністю. Але при цьому податківці не пояснюють, що таке систематичний характер продажу. Немає визначення цього терміну і в ПКУ. Тож доведеться брати до уваги інші джерела інформації.
Зокрема, доходи вважаються систематичними, якщо вони отримані не менше ніж тричі протягом одного календарного року (саме це мається на увазі під «систематичністю діяльності, що підлягає ліцензуванню» у постанові Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства про відповідальність за окремі злочини у сфері господарської діяльності» від 25.04.2003 р. №3).
Втім, навіть якщо діяльність із продажу нерухомості вважається підприємницькою у зв’язку із її систематичністю та потребує отримання відповідного КВЕД, відповідно до пп. 1 п. 292.1 ПКУ в дохід фізособи-"єдинника" не включаються доходи, отримані від продажу нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності.
При цьому, відповідно до пп. 1, 2 ст. 325 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), суб’єктом права власності є фізособа, котра може бути власником будь-якого майна, крім майна, яке не може знаходитися взагалі в її власності. Такий суб’єкт права власності, як фізособа-підприємець, ЦКУ не виокремлює.
Тому виходить, що нерухомість продає не підприємець, а звичайна фізособа (навіть, якщо нотаріус чомусь правовстановлюючі документи оформив саме на ФОПа, а не звичайну фізособі-громадянина). На такій підставі податківці у листі ДПСУ у м. Києві від 13.03.2013 р. №2411/10/17-4-15 прийшли до висновку, що для оподаткування операції із продажу нерухомості підприємцем слід звертатися до норм розділу IV ПКУ «ПДФО», а не гл. 1 р. ХIV ПКУ «Спрощена система оподаткування».
Що ж стосується норми пп. 2 п. 297.1 ПКУ про звільнення "єдинника" від оподаткування ПДФО, то відмітимо, що вона у зазначеному випадку не буде застосована, адже ця норма звільняє від обкладення ПДФО дохід, отриманий у результаті госпдіяльності, і оподаткований (!) за правилами для спрощеної системи. У нашому ж випадку дохід від продажу нерухомості, як ми з’ясували вище, не буде оподаткований за правилами спрощеної системи оподаткування.
Таким чином, якщо підприємець продає нерухомість, то тут починають діяти загальні правила для звичайних фізосіб, а саме п. 172.1 ПКУ:
- не оподатковується ПДФО дохід від продажу (обміну) не частіше ніж раз протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири чи їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку, а також земельної ділянки, але за умови перебування такого майна у власності платника податку понад 3 роки*;
- оподатковується ПДФО за ставкою 5% :
- дохід від продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, зазначених у п. 172.1 ПКУ**, протягом звітного податкового року, що перебувають у власності платника податку менше ніж 3 роки;
- дохід від продажу протягом звітного податкового року більше як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПКУ**;
- дохід від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ПКУ**.
При цьому сума доходу визначається на підставі ціни з договору купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта (п. 172.3 ПКУ).
Що ж стосується військового збору за ставкою 1,5%, то він також буде утриманий із доходу від продажу нерухомості, якщо такий дохід буде оподатковуватися ПДФО. Якщо ж ПДФО не виникатиме, то й військового збору не буде.
Якщо покупцем приміщення є юрособа або фізособа-підприємець, то така особа виступає як податковий агент і зобов’язана утримати та сплатити до бюджету ПДФО з доходу, що виплачується фізособі-продавцю. У ф. №1ДФ цей дохід відображається з ознакою «104».
* Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане таким платником у спадщину (абз. 2 п. 172.1 ПКУ).
** Відповідно до п. 172.1 ПКУ, до об’єктів нерухомого майна належать житловий будинок, квартира або її частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення.
Увага!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER, а обговорювати їх – у найбільшій групі бухгалтерів на Facebook
Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!
Доступ до цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Або оформіть передплату, вартість пакету «Мій асистент» становить лише 116 грн/міс
Передплатити