«Єдинник» здав в оренду приміщення більше 300 кв. м: які наслідки?

По-перше, фізособа може здавати нерухоме майно в оренду не в рамках госпдіяльності ФОП, а як фізособа – власник такого майна. Статус фізособи (що вона укладає договір як фізособа) повинен бути зазначений у договорі оренди нерухомості. У такому випадку орендна плата оподатковується ПДФО за ставкою 18% та військовим збором за ставкою 1,5% на загальних умовах (пп. 170.1 ПКУ).

Відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в пп. 170.1.1 цього пункту (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар. Це означає, що юрособа повинна утримувати та сплачувати до бюджету суму ПДФО та військового збору при кожній виплати орендної плати.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується КМУ, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

По-друге, якщо ФОП – платник єдиного податку всеж укладає договір оренди нерухомості як ФОП, в Реєстрі платників єдиного податку у нього повинні бути зареєстровані відповідні коди видів діяльності за КВЕД – 68.20 «Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого майна» згідно з КВЕД-2010.

По-третє, ФОП на єдиному податку повинен дотримуватися обмежень щодо надання приміщень в оренду, встановлених пп. 291.5.3 ПКУ.

Якщо порушення цього обмеження сталося у І кварталі 2019 р., то з ІІ кварталу 2019 р. ФОП повинен перейти на загальну систему оподаткування.

Крім цього, якщо юрособа – неплатник єдиного податку, то може бути порушено  також і вимогу п. 2 п. 291.4 ПКУ, який не дозволяє ФОП ІІ групи надавати послуги юрособам – неплатникам ЄП.

Відповідно до п. 293.4 ПКУ ставка єдиного податку встановлюється для платників єдиного податку І - ІІІ групи (фізособи - підприємці) у розмірі 15%, зокрема, до доходу, отриманого від здійснення видів діяльності, які не дають права застосовувати спрощену систему оподаткування – тобто до доходу від надання нерухомості в оренду у більшій площі, ніж це дозволено нормами ПКУ.

Відповідно до пп. 5 пп. 298.2.3 ПКУ платники єдиного податку зобов'язані перейти на сплату інших податків і зборів, визначених ПКУ, у разі здійснення видів діяльності, які не дають права застосовувати спрощену систему оподаткування, - з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, у якому здійснювалися такі види діяльності.

Відповідно до п. 294.1 ПКУ податковим (звітним) періодом для платників єдиного податку групи є календарний рік. Який саме період мається на увазі у пп. 5 пп. 298.2.3 ПКУ  – рік чи квартал, норми пп. 298.2.3 ПКУ не конкретизують. Отже, коли платнику ЄП ІІ групи переходити на загальну систему – з наступного року чи з наступного кварталу?

Обережна позиція – перехід слід здійснити з наступного кварталу, тим більше що у п. 299.11 ПКУ зазначено: у разі виявлення контролюючим органом під час проведення перевірок порушень платником єдиного податку І - ІІІ груп вимог, встановлених главою 1 розділу XIV ПКУ, анулювання реєстрації платника єдиного податку І - ІІІ груп проводиться за рішенням такого органу, з першого числа місяця, наступного за кварталом, в якому допущено порушення. У такому випадку суб’єкт господарювання має право обрати або перейти на спрощену систему оподаткування після закінчення чотирьох послідовних кварталів з моменту прийняття рішення контролюючим органом.

Таким чином, якщо договір оренди укладено від імені ФОП ІІ групи, то наслідки будуть такими:

• До доходу від оренди у І кварталі 2019 р. застосовується ставка єдиного податку 15%;
• З ІІ кварталу 2019 року потрібно перейти на загальну систему оподаткування.
  Заяву про перехід на загальну систему слід подати до ДФС не пізніше ніж за 10 календарних днів до початку нового календарного кварталу відповідно до пп. 298.2.1 ПКУ.

У декларації з єдиного податку дохід від надання майна в оренду, який оподатковується за ставкою 15%, відображається у рядку 04 «Обсяг доходу, що оподаткований за ставкою 15 відсотків (згідно з пунктом 293.4 статті 293 глави 1 розділу XIV Податкового кодексу України), у звітному (податковому) періоді», далі сума доходу включається до розрахунку суми єдиного податку у  рядку 09 «Сума податку за ставкою 15 % ((рядок 02 + рядок 04 + рядок 07) × 15%)».